入坑中雷一念間，識破黑心建商萬年話術

「斜對面」、獲利多少、管理費便宜、銷售破九成、降價多少，都是騙人術語，讓你忍不住多看兩眼、心癢癢的衝動購屋。別以為電視購物那套只能騙便宜貨，房地產騙更大，而且你被騙之後還會感激他咧！

關於房地產有很多數學，不講你不會明白。

有個朋友的案子，位在淡水紅樹林捷運站斜對面。站在接待中心，你真的看得到紅樹林站的屋頂，看到捷運緩緩駛入，還聽得到站裡的列車進站聲音，感人咧，捷運宅呢！你一定會多花一成的房價買房屋。但真的走一趟，你要先往淡水方向走三分鐘才到人行道，然後等過馬路，再往台北方向走十分鐘才到得了，所以大約一共十五分鐘可以走到捷運站，而且不包括等紅綠燈時間。斜對面耶！平常看房子的客人多是開車來的，廣告大剌剌寫著捷運對面，真相是要走十五分鐘以上。這是數學題。十五分鐘，可以到很多地方買更便宜的「捷運宅」了。

看起來是，自備款50 萬元，然後出租賺錢，獲利25％，這個數字會讓你覺得四年回本。這個數字太唬爛，建商不會用個天價的租金讓你算出這麼高投資報酬率，做法太粗糙，很容易被客戶打槍。獲利回本，講的是回「那50萬元自備款的本」，這叫做現金報酬，也就是你投入50萬元，每年獲利就是12萬5千元，也就是每月大概1萬出頭的租金收入，看起來好像還不錯。這時建商會再丟顆震撼彈，「保證獲利」可簽入合約書，這招一下，客人很容易心動。

問題出在，丟開投資報酬率，這房子根本不值那個錢，建商願意保證獲利，一定是開高價，你多花更多錢買了一間房屋，如果底價500萬元，起碼一定賣你550萬元，可卻只保證你第一年獲利，我只要拿出12萬5千元的第一年租金給你，就可以賣給你。懂了嗎？建商一定賺，而且，這樣的房子地點一定不好，賣很久賣不掉才會這樣搞。

這題的重點不在公設規劃，而是管理費。建商一定告訴你第一年代管期間，每月每坪只要60元，好划算啊！我告訴你，賠本生意沒人做，每坪60元根本不夠，沒有物業管理公司會跟管委會簽下60元的合約，想要有完善的管理，起碼每坪100元。建商怎麼做到的？一則跟物業公司長期配合，對方要接案子就要犧牲獲利，等建商代管期結束，接下來要改簽多少管理費，那是管委會的事。為了低管理費，管理品質下降、不能有游泳池、沒有二十四小時警衛，房屋根本不保值了。

人家說，投資客來買的房屋都是炒樓，以前大家比較不明說，現在，一定跟客戶說，本社區銷售破九成，就是因為很多投資客來買。第一，讓你心動；第二，讓你快速下決定；第三，讓你就算不住也來投資。其實房子條件並不好，前面有醫院，後面有高架橋，

格局小又不方正，雖是先建後售，但工程期間又無法讓你好好看房屋，等到交屋你就知道，沒有景觀、不夠安靜、絕對不好住，到時交屋時大家都想賣，怎麼辦？多的是中古十年「全新」房屋都賣不掉，你以為你到時賺得到錢？

現在房價高對不對？案子開價每坪40 萬元，底價35 萬元，你嫌貴，好，私下叫跑單降價給你一坪33 萬元，你也許會買，看起來40 萬跟33 萬元，殺了7 萬元，砍了一成七，還不錯，不過，黑心建商會從停車位狠狠給你賺回來，行情120 萬元，建商咬死一個250 萬元，這樣就回補130 萬元。

有個案例，房子的部分越賣越慢，但是附近老公寓多，建商很多車位可以外賣，所以，外賣的車位反而大賺錢。啥？你不想用超高價格買車位？可以啊，你不買，社區外一堆人搶著買，而且剩的不多喔，到最後你還是只能選擇要租或要買，撐到最後，這筆獲利，還是分毫不差的落進黑心建商的口袋裡。

●本文摘自寫樂文化出版之
《買房勝經：高房價時代不被坑 ，黑心房市全集新修版》。

●Cover photo by Andrew Haimerl on Unsplash