台灣與日本之房地產：投資、法律與文化

近期，一位網紅前往日本東京購置房地產，再度引起了台灣人如何在日本購買房產？如何在日本成為包租公？以及是否值得在日本置產自住等一系列議題的關注。

這位網紅後來坦言，因為「不知道日幣會跌到0.21」，光是匯差就足足賠了150萬元！然而，早在2021年，柳政億就提醒過到日本買房要注意「匯率風險」（Currency Risk），顯示他的文章仍然具有參考價值。

外國人前往日本購買房產的動機有很多。榊淳司（2022）指出，以中國人為例，他們的動機可能源於日本對「私有財產的保護」，並且從中長期來看，中國人在日本擁有區分所有權的房產可能會持續增加。根據媒體報導，2024東京房地產市場展望也不可忽視中國買主因素。

然而，榊淳司（2022）強調，最好不要制定新法或修改現有法律來「禁止外國人擁有不動產」，而是建議盡可能將細節上的問題明確規定出來，讓外國人能夠適應日本的房屋居住文化，並且在樓房居住形態中培養出國際多元性。這樣文化與法律就能夠結合起來。

對於「樓房」這個詞，許多人可能不太熟悉。根據其研究，「樓房」一詞或稱「公寓」，是在日本從1960年左右開始，被房地產開發商為了顯示高級感而使用的術語，後來逐漸成為了固定用語。顯示「公寓」一詞應該是屬於「和製漢語」。而所謂「明文規定」，主要指的就是公寓的規約。

林英彥（1998）曾經翻譯日本相關的文章，供我國立法參考。根據黃健彰（2021）的研究，指出「公寓大廈管理條例在立法時，曾參考日本區分所有法...」。然而，由於語言的隔閡，比較法的研究常常面臨困難。榊淳司（2022）對日本「區分所有法」的分析，其中許多議題在我國也有相似之處，值得參考。從比較法的角度來看，他的著作具有相當的可讀性。

最後，根據媒體報導，外資在日本的房地産投資似乎有降溫趨勢，其中是否與法律風險有關，還有待觀察。然而，就我國而言，曾經出現公寓規約禁止住戶經營宮廟、神壇的案例，因此榊淳司（2022）的建議「讓外國人習慣日本的樓房居住文化」是相當值得深思的。

※參考資料

榊淳司，買房讓日本人幸福了嗎？，上海譯文出版社，2022。

黃健彰，我國與日本有關區分所有建物登記之比較研究，中原財經法學第46期，2021年。

林英彥，談共同樓房之型態與管理、遲到的公寓法三讀，房地產問題解惑，中華徵信所，1998年。

臺灣高等法院 高雄分院 108 年上字第 291 號民事判決