情侶共同買房,不要得不償失

2022/09/28閱讀時間約 10 分鐘
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瑞昱與亦菁是一對情侶,他們交往三年多已經論及婚嫁,有一次亦菁提議買房住在一起。於是他們各跟父母親要了一筆錢當頭期款,買了一間40坪、1, 200萬的房子。不過房貸都是瑞昱在繳,他們就住在一起了。沒想到生活在一起後,發現彼此在活習慣、用錢觀念等差距蠻大的。後來討論到婚事的時候,婚禮的開銷變成是壓垮他們感情最後一根稻草,瑞昱希望簡單節省一些,婚禮不要花太多錢;亦菁認為人生只有一次應該留個美好回憶,不要什麼都要省、錢再賺就有。於是最後他們分手了,由於房子登記在亦菁名下,但是是用瑞昱的名字去辦的貸款,這下子他們面臨一個難題:房子要不要賣掉? 如果不賣掉,亦菁把房子移轉回去給瑞昱,聽說還有土贈稅與贈與稅等等問題?
情侶也許你們會一起做投資,買股票、基金等,這些都比較簡單,如果分手把投資贖回或賣出,收到的錢再分就好。舉例如果是婚前一起買房,登記在女方名下,但是都是男方在繳錢,可能會有二種結果:
1. 二個人結婚了
如果是婚前買房例如登記在女方名下,但是都是男方在繳錢,婚後這個買的房子算是女方的婚前財產,它並算是結婚之後的婚後財產,因此它也不會列入剩餘財產請求權範圍 。
我們的剩餘財產請求權的財產,有分婚前財產婚後財產財產,而請求權申請都是以婚後財產為請求權的範圍。意思是說: 例如婚前買房錢主要是男方出的,但是登記在女朋友名下,即使結婚了除非雙方協議好,否則離婚時男方也無法藉由剩餘財產請求權分到房子的任何價值。因為情侶兩人在婚前買的房子,若登記在其中一人名下,就屬於個人特有財產,即使結婚後,也不屬於夫妻法定財產制下的婚後財產。
不過如果是婚後才買的房子,即使只登記在一人名下,房屋屬於夫妻法定財產制的婚後財產,雖然房屋登記人,不需經另一半同意可以賣掉房子,但是在婚姻關係消滅時,現存之婚後財產,另一半可主張夫妻剩餘財產分配請求權要求分配
2. 結婚之前就分手了
如果只是情侶關係沒結婚,彼此是沒有任何法律上的關係的:沒有法律地位及保障,這時可以做的是:
a.請對方返還房子
土地法第43條有此規定:依土地法所為之登記,有絕對效力;另外依民法第759條之1第1項規定:不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利。故已登記不動產所有權之登記名義人依法享有該不動產之所有權利。如果雙方確實有借名登記之事實而女方也願意返還不動產所有權者。這時雙方可以用贈與或買賣等原因依規定向地政機關申請所有權移轉登記,這個叫: 合意返還。
土地法第43條 依本法所為之登記,有絕對效力。
民法第759-1條 不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。
b.打官司訴請法院判決返還
如果雙方談不攏無法和平解決,最後只能對簿公堂,循司法途徑訴請登記名義人(出名人)返還該不動產。情侶購屋糾紛最常見的是男方出錢登記女方名字,分手時女方認定贈與,男方堅持是借名登記,因此鬧上法院。借名登記是什麼? 就是雙方有簽訂借名登記契約約定當事人約定一方:”借名人”將自己之財產 以他方:”出名人”名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方同意就該財產為出名登記之契約
借名登記契約範本內容如下:
借名登記契約書
茲因乙方同意甲方借用乙方名義,登記下列不動產產權,雙方成立契約條款如下:
一、不動產標的:(詳細產權及權利範圍依地政事務所登記簿為準)
1.土地:
2.房屋:
二、契約期間:自不動產產權登記於乙方名下之日起,至甲方處分或請求返還該不動產產權並完成
所有權移轉登記之日止。
三、甲方為前揭不動產實際擁有人,乙方對該不動產無處分權、管理權及使用權。
………………………………(部分省略)
立契約書人
借名人(甲方): 出名人(乙方):
意思是說舉例男方出錢買房登記在女友名下,但是雙方有簽下一份借名登記契約,不過即使有這份契約的存在,訴請法院判決時男方還是要負舉證責任。
因此男方要提出證明: 如借名契約,出資購買不動產的買賣契約書、支付價款或貸款的證明、相關保險費用、裝潢費用、代書費、房屋稅、地價稅繳款書等證明文件,或長期居住該房地等事實,或是房地出租等證明。
男方也可以舉證,當初係以結婚為前提而贈與,屬於民法第979條之一規定的附條件贈與。當女方不履行婚約,就等同條件解除,就沒理由持有該被贈的禮品。
民法第 979-1 條 因訂定婚約而為贈與者,婚約無效、解除或撤銷時,當事人之一方,得請求他方返還贈與物。
這時既然有借名契約的存在,因此首先要做的是終止借名契約,這時可以依民法第549條第一項規定,先終止借名登記契約,再依第541條第二項請求將房屋和土地的所有權移轉登記返還。

民法第541條 受任人因處理委任事務,所收取之金錢、物品及孳息,應交付於委任人。受任人以自己之名義,為委任人取得之權利,應移轉於委任人。
民法第549條: 當事人之任何一方,得隨時終止委任契約。當事人之一方,於不利於他方之時期終止契約者,應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由,致不得不終止契約者,不在此限。
所以情侶婚前買房,保險一點的是再請律師寫一份借名登記契約,契約中載明實際付款人及所有權人,並清楚表明雙方因為協議關係,而暫時將房子登記在其中一人名下,如上述借名登記契約範本內容中所陳述的。這可以避免將來感情生變時,房子拿不回來,因為對方可能會認為房子是合意贈與給她(他)的。
情侶婚前買房可能有二種狀況
一. 雙方共同出錢購買
二. 一方出錢購買登記在另一方名下
一. 雙方共同出錢購買
房子最好登記為雙方共同持有,並在契約書上載明雙方出資比率,萬一以後分手,雙方才能以契約主張,分配不動產持有比率。不過要注意土地法第34條之一規定,若不動產所有權超過2/3的人,則有權利自行處分其不動產,因此情侶合資買房要避免一方持有權利範圍超過2/3,以免產生未經對方同意就擅自賣屋的糾紛。
土地法第 34-1 條 共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
二. 一方出錢購買登記在另一方名下
除了前面所說的借名登記外,你還可以善用抵押權設定與預告登記:
抵押權設定:

利用房地產向債權人或銀行借款時,在雙方成立借款合約時,為了保障債權,債權人會要求債務人將房地產透過地政司設定房地產產抵押權登記。如果債權已屆清償期而未獲清償,抵押權人就可以依據民法的規定:實行抵押權。也就是說,如果逾期不還款,債權人可享有法拍該財產後的優先受償權,所以設定抵押權的目的在確保債權拿回借款。
抵押權設定是將不動產設定抵押權給真正權利人作為擔保,例如房子是由男方出資購買,登記女方的名字,男方可以反設定抵押權在權狀上。雙方寫契約去公證,如果到時婚結不成,女方又不返還房子,男方可以強制執行,權利會有保障。辦理的方式是: 雙方訂立抵押權設定書面契約後,到房屋所在地的地政機關,申請辦理抵押權設定登記。
預告登記:

預告登記,是由登記名義人簽立一份預告登記同意書,表示同意該不動產在未辦妥所有權移轉登記給請求權人(即真正權利人)前,不得將不動產所有權移轉給第三人,並同意真正權利人依土地法第79之1條規定,向地政機關申請預告登記。預告登記即為限制所有權,必須要經過對方同意才能售屋,預告登記可向地政機關申請。
土地法第79-1條 聲請保全左列請求權之預告登記,應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之:
一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
二、土地權利內容或次序變更之請求權。
三、附條件或期限之請求權。
前項預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。
預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力
採用預告登記的好處是,登記名義人不能任意把不動產移轉給第三人,未來不動產所有權要做移轉之前,也需真正權利人塗銷預告登記。而且申請預告登記的手續很簡便。
預告登記同意書範本舉例:
本人所有下列不動產同意在未辦妥所有權移轉登記予請求權人陳xx以前,不移轉予第三人,並同意陳xx依土地法第七十九條之一規定向地政機關申請預告登記,恐口無憑,特立此書。
此致
xxx地政事務所
土地標示:xx …….權利範圍:全部
建物標示:xxx …….權利範圍:xx
請求權人:余xx 立同意書人:陳xx
情侶買房可能有的風險:
1. 因返還借名登記之土地應課徵土地增值稅
借名登記之借名人與出名人間成立借名契約(舉例男方出錢買房登記在女友名下,男方為借名人,女友為出名人) ,並將不動產所有權登記在出名人名下,故出名人取得不動產所有權是有效的。之後借名人終止借名關係請求出名人返還所有權,這是另一次的所有權移轉行為,不論是私下移轉或是透過法院判決移轉,都是屬於土地移轉行為,都得繳交土地增值稅,應就出名人持有土地期間之公告現值漲價數額課徵土地增值稅。
這裡就有一個新竹國稅局的例子: 返還借名登記土地 仍應申報土地增值稅有民眾購買土地借名登記在弟弟名下,現判決返還自己名下,是否要申報繳納土地增值稅?
民眾民國80年間與弟弟約定,將自己出資購買土地借名登記在弟弟名下,事後與弟弟間借名契約的返還請求權,在107年間向法院提起訴訟,現經判決確定弟弟應移轉該土地予哥哥,則是屬另一次的所有權移轉行為,仍須申報土地移轉現值。至於本案土地增值稅計算方式,是以弟弟登記取得土地時(即80年)的公告土地現值為原地價,並以107年提起返還請求權訴訟時公告現值為移轉現值,計算漲價總數額,據以核課土地增值稅
2. 因返還借名登記之不動產可能會被課徵贈與稅
國稅局核課贈與稅方式是以資金流向來判斷,男方出錢房子卻登記在女方名下,即有可能被認定為贈與。可能會有以下的情況:雙方合意移轉(例:房子登記在女方名下,她同意移轉回男方)的情形亦或是由雙方成立訴訟上和,恐因稅國稅局無法審查認定其資金流向,因此需要被課徵繳納贈與稅。
或是透過法院實質審查,並就其移轉返還的原因為終止借名關係所為之確定判決,國稅局會尊重法院判決,依據判決書來決定是否核課贈與。
所以情侶婚前買房登記在其中一個人的名下,可能會衍生出無法拿回自己應有的利益,法律上要打官司要回財產,稅法上需要繳納土贈稅與贈與稅等等問題,奉勸大家在婚前購屋還是應該更加謹慎考慮。
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    Taylor Liao
    Taylor Liao
    IFA獨立財務顧問, 6年前開始在財經媒體:商周財富網等, 寫理財規劃相關專欄, 希望一個人貢獻一點, 世界會因為你我而更加美好! 明智理財網: https://ifacfp.com, email: [email protected]
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