日本大型建設公司主導的土地再開發<企業共創+社區營造=永續發展?>

2022/12/21閱讀時間約 13 分鐘
從1962年開始,日本知名建設公司大和房屋開發了全國61處,合計超過6萬個街區。名為「新都市(Neo Polis)」的建設計畫,就這樣在全國各地開發了無數個大型住宅區,而經過了幾十年後,社會型態、居民思考、國際局勢與氣候的改變衝擊了日本住宅市場,經濟高度成長期的光環已經罩不住走向崩潰邊緣的日本社會,這時候大型開發商、政府跟民間怎麼各出奇招?
以前因為工作影響,我習慣從政策,政府與學界、非營利組織的角度切入,而本篇我就以一般居民身份,帶大家看看家裡隔壁那個住宅區發生了什麼事。
大和HOUSE要來開發這件事,在2020年的時候大家就已經傳到不行,在某些當地社群聚會上,我也跟他們幾個負責人換過名片,當時聽說他們以每個月一週的頻率到加賀出差,但當時不覺得這種大型開發商要做的事會跟我有關,所以也沒多關注。

我家隔壁住宅區的工作坊

鄉下沒什麼優點,就是八卦傳得很快。以前在城市八卦流傳在BBS、各種網路論壇跟虛擬社群,而到了鄉下,這樣的資訊傳播就從虛擬轉向實體,巷口三姑六婆、晚上居酒屋的大叔大嬸、放學後學生們聚集的咖啡廳、各種營利跟非營利組織經營的據點,還有在疫情影響下逐漸式微的實體活動。
開發案”跟“大和房屋”這兩個關鍵字就在這幾年內逐漸傳開,因為每個人所知的資訊破碎,加上公司本身的保密條例,很多奇奇怪怪的傳言就出現了。「聽說大和房屋要在加賀溫泉站旁邊開發住宅區誒!」「在市役所那邊的會議上好像說想打造日本的矽谷,就是跟現在主推的智慧型都市結合」「IBM之前的社長上禮拜以私人身份來視察,而且他拒絕跟當地政府見面」
石川縣加賀市這幾年在社區營造圈表現的確亮眼,而在地方創生政策上,也在1700多個市中被指定為「數位田園特區」,因此中央政府官員、都市的企業代表頻繁往來,再加上新幹線即將通車,民間跟政府組織更是快馬加鞭推動各種計畫,但就如一般民間跟公共的距離般,馬路只要不開到自己家門口、核廢料不堆在家裡後面,大部分的市民大概都不知道政府還有各種營利、非營利單位在幹嘛。
八卦人人愛,批評人人會,但實際去參與又是另一回事了。某一天我的賴傳來了幾張圖片。
就是這樣一張傳單,告訴附近的人大和房屋要辦工作坊,而且誰都可以參加。我看到圖片訊息馬上回傳「啊你要去嗎?」「你要去就一起啊」就這樣我跟朋友兩個人決定去會場看看開發商主導的社區營造工作坊到底長什麼樣子。
當天早上我們從朋友家出發,看到對面公園已經停滿車,對這種參加率,實在令人感到很驚訝。剛走到會場門外就有西裝筆挺的工作人員迎接,進到入口簽到處,一堆穿著西裝套裝的工作人員一字排開,這時我們才恍然大悟:原來那些車應該是工作人員的車,參加者應該都跟我們一樣走路來吧?
活動的參加人數從入場到活動開場,不多不少,正好把椅子坐滿。而工作人員大概是參加人數的兩倍吧?
這大概是我看過規格跟工作分配最符合教科書教學的工作坊。平常地方組織或是小單位辦工作坊,因為成本考量跟工作人員不足,常會一人身兼數職,但大和房屋完全沒在省,從引導、發表者、紀錄通通都有專人負責,就連小組討論時的小組引導都派好幾個人。有錢真好啊!我們果然需要大企業來點一盞明燈。
辦工作坊除了過程重要以外,彙整上次的討論結果,釐清哪些事是哪些組織負責,再把議論跟實踐推到下一個層次是很重要的。
不同於台灣的社區營造,日本的社區營造融入了“建設”跟“營建”的概念,所以很多討論放在基礎建設上。首先針對上次討論的結果彙整出來幾個問題,大和房屋在一開始的報告中說明了問題背景還有對策。

計畫背景介紹

大家應該都會好奇為什麼大型建設公司要找這種老舊窮的住宅區來開發,追本溯源,可以知道原來這裡是大和房屋當初開發的住宅區之一。而高度經濟成長期所大量生產的住宅形式已經不符合當今社會需求,現在無論是自然環境、天災人禍、經濟成長狀況、人口數推移等等都有劇烈變化,因此對建商而言,開發更符合當今社會的住宅商品,就成了最重要的工作。
而在新模式的開發中,居民的意見與參與,就成了不可或缺的一部分。在居民提出意見,大和房屋做出回應這樣一來一往的過程中,我慢慢發現其實自己對自己居住的區域實在很不了解,下面就來看看上次工作坊中被提出,大和房屋有回應的問題吧。

路燈問題

有來日本鄉下玩過的人可能會發現台灣路燈的密度跟日本差很多,以我自己在東京當房仲&居住將近8年的經驗來說,連都心某些住宅區晚上都很黑,以前沒有探究過這件事原因是什麼,這次被點出來才知道。
首先大和房屋先把所有住宅區的路燈都列出來,然後開始說明,路燈分成兩種,一種是在道路兩側的照明燈,第二種是在巷弄內的防盜燈。
照明燈由政府規劃、出錢、施工,電費也是由政府繳納,因此主要幹道兩側的路燈增設需要跟政府協調;而防盜燈部分大和房屋可以出錢增設,電費則是每年每隻1180元日幣,這部分大和房屋打算一部分跟政府協議輔助金,另一部分就要居民自己買單。
...以前還真沒想過加個路燈那麼複雜....

無障礙空間問題

我們住宅區就在車站旁,但當地生活習慣還是開車移動。
開車出來的時候偶爾就會看到電動輪椅開在馬路上...我是說車道中間那種馬路上,不是馬路邊,這時候我都只能很度爛的跟在後面等他過。而之前工作坊有人提出我才知道原來人行道落葉孤枝沒人掃,排水孔間隙太大,都會讓輪椅行動不便,這部分的工程大和房屋表示可以試著協助,但掃地可能就要居民幫忙分攤了。

調整池問題

我們住宅區跟旁邊住宅區有幾個很大的謎般“池塘”,因為周遭樹木很茂密,所以我也不太知道池塘完整的樣子跟用途。大和房屋針對這部分做了調查,這些池塘叫做“調整池”,有作為農業蓄水用,也有作為下大雨或融雪時調節水量用。
大和房屋似乎打算先把重點放在調整池旁親水空間的整備,發表了週邊樹種調查,生態調查等等報告,也公布了簡單的施工計畫,只是在水質調查這部分被參與的居民問倒了,就看他們下次工作坊會不會針對這題回應吧。

垃圾場問題

鄉下倒垃圾不比都市方便,每個禮拜能丟可燃的日子,每個月哪天能丟哪種資源垃圾都規定的死死的。每個禮拜六丟資源垃圾的日子,都會有人在住宅區的活動中心管理監督大家的垃圾有沒有好好分類。
而每個禮拜六早上大家聚在垃圾場聊天也形成了一種非自願性的社群。
可燃垃圾在每個路口都有回收區,但資源垃圾一個就只能到居民中心去丟,所以有些人人倒垃圾就要走比較遠。資源回收的垃圾回收站要增設對大和房屋而言不算是問題,但回到管理面,又需要居民出力了。
大和房屋承諾在協調居民組織管理的前提下,可以出錢蓋新的回收站,但這組織要怎麼形成又是個大問題了。

組織改革問題

日本戰後因為政府失能,每個地區居民紛紛組成町內會與自治會之類的組織,來管理住宅區公共區域與公共事務,舉凡垃圾處理回收問題、公園/公有地管理、天災(地震、水災、雪災等)人禍(火災、治安等)對策與處理等等,都是這些由居民組成的自治會一肩扛下。
而現在年輕人越來越不愛參與公共事務,那新的設施來了,大家只會使用、沒人管理保養,長久下來自然只有荒廢一途,因此取代由老人們帶頭的町內會,組成新的自治體制也是當務之急。
在這次工作坊中,大和房屋的工作人員們也帶大家整理出附近老人與年輕人常去的地方,還有一些活躍社群,準備帶頭重建町內自治組織。

日本不動產商品面臨的問題

之前系列文章也有提到日本不動產商品相關問題。
如上圖所示,小公寓、家庭式公寓、郊外透天房等等商品在日本住宅市場已經泛濫。而政府與大和房屋這種巨大企業集團,早已意識到以現在少子高齡化,經濟成長停滯的現況來看,不斷以既有思維開發土地只會加速死亡,但要怎麼在現況中找到解方?這就是大家努力的方向,大公司都想做出類似小田急主導的下北澤線路街再開發計畫那種集全國矚目於一身的案子,當然大和房屋也不例外。

急於尋找解決方案的政府與企業

上個時代的住宅商品既然已經跟不上時代腳步,那政府跟大企業自然不能放任居住議題就這樣毀掉
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喜歡閱讀裏物語長文的大家,本專題將帶大家最完整的內容。看膩了那些不是捧日本就是貶日本的文章嗎?除了景點、美食、宅文化跟AV以外,日本還有些什麼呢?別人寫的裏物語不一定會寫,但是別人不寫的,裏物語一定寫。
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