地上權的房子能不能買

有網友問到，他有看到賣地上權的房子，房價比較便宜，像這樣的房子可以買嗎？

首先我們要先了解什麼是地上權的房產，這些房子是怎麼來的。

我們一般買房子的時候，購買的是土地與土地上的房子，所以你會有房契地契，每年也會需要繳納房屋稅與地價稅，因為我們是實際擁有者。地上權指的是只擁有地上建物的權利，買地上權的房子並不會買到土地，所以繳稅時也只需要繳房屋稅。

地上權的建案通常是由政府釋出土地出租，由開發商競標取得50～70年的土地使用權，然後可以在這塊土地上蓋住宅或是商用不動產。

地上權的土地擁有者也有可能是開發商，但他不想將土地賣給消費者，所以用地上權的案子，等於開發商變相養地，以前養地大多是用停車場、洗車場等方式，現在也可以蓋房子一養50年。

出租地上權對政府的好處是不用永久失去這塊土地，將閒置土地出租又可以活化資產，讓政府獲得穩定的收入，而且以後要做都更也更方便。而開發商的好處是可以不用拿出一大筆錢買下一大塊土地，當然缺點就是土地增值時也跟建商沒有關係。

因為開發商只取得這塊土地的地上權/使用權，所以成本相對低很多，蓋起來的房子也可以賣比較低的價格，目前市場上大約是周遭市價的7折左右，價格相對吸引消費者。

但比較便宜的地上權房子當然也有其限制，譬如這塊地只租借50年，這表示50年到期後，政府可以收回，地上的建築物可以拆掉另作他用，所以你所買到的地上權房子最多只能住40幾年（還要計入建商蓋房的時間）。

地上權房屋還有分地上權與使用權兩種，如果你買的是地上權，雖然土地不屬於你的，但建物還算是你的，這表示你有交易的權利，可以將地上的房子轉賣他人。若你買的只是使用權，表示連房子都是屬於開發商的，你想賣掉的話只能透過開發商，不能自己轉售。

地上權還有一個缺點，雖然地上權的房子因為沒有擁有土地而不用付地價稅，可是會需要另外付一筆地租稅，地租的計算是以申報地價 3.5％～5％計算，換算下來大約是地價稅自用住宅稅率的 17.5 倍，反而更不划算。

首先，各位應該知道房地產會漲價是因為土地的稀有性，土地的價值會上漲，而房屋會因為折舊而貶值，所以地價稅會越來越高，房屋稅會越來越低（每 3 年重行評定一次，重新評價後，再按房屋耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。）

所以地上權的房子，理論上是會越來越沒有價值，跟擁有房產會增值的傳統觀念是不一樣的。而且有使用期限限制，越接近到期期限，其價值會越低，願意接手的人也會越少，很像是選擇權一樣。

第二，由於你擁有的只有會折舊貶值的房子，沒有會增值的土地，所以銀行貸款也無法貸到8成，你的頭期款可能需要準備到5成，甚至只有使用權的房子會無法貸款，因為連會貶值的房子所有權都不是你的，購買難度更高。

第三，由於地上權的房子還需要繳比地價稅更高的地租稅，未來40幾年所繳的地租稅總額，加起來可能不會比你當下少付的房價差距還要少，也就是這個價差，你只是分在未來40幾年慢慢付出去而已。

地上權的概念比較像是跟開發商租房子，只是你是一開始就要付清未來40幾年的租金，並且自己負責房子的修繕與裝潢，還要負擔貸款利息。好處是未來這40幾年不會有房東趕你走，你等於是變相的二房東，40幾年的租期到後，全部歸零。

我想最大的一個好處是，你可以一次決定未來40幾年的房租是多少錢。

當你買了地上權的房子，就已經決定了未來40幾年的總租金是多少，分攤下來一個月是多少錢，不用怕屋主中途會把房子要回去，也不用擔心每年簽約時屋主會漲房租，當然缺點是修繕成本要自己負擔，這個需要評估進去。

雖然我現在可以用市價的7折取得未來40幾年的房屋使用權，等於每個月的租金已經固定下來了，加計未來的通貨膨脹與房租上漲增幅，每個月要付出的金額差距會越來越大，但也別忘了貸款是有利息的，這個房貸利息會縮小了通膨的差距。

再加上比地價稅高很多的地租稅，還有房屋的維護修繕費用，40幾年的房屋使用期間勢必會需要幾次較大金額的修繕，而且你不能隨意變換租屋處，未來40幾年都要租再同一個地方。

以上提到的不方便性，加上隱藏的成本，還有要準備高額的頭期款，我認為僅有市價7折的地上權並不划算。

買地上權的房子就等於一次買斷未來40幾年的租金，由於未來40年的房屋支出（租金）已經固定，可想像我們未來40幾年的租金已經固定了，但40幾年的通貨膨脹會讓周遭房子的租金越來越高，若將地上權的房子出租，我們也可以隨著調漲租金。

這筆每個月的租金收入跟每個月要繳的房貸金額會隨著時間越差越多，或許初期只能打平，甚至還要虧一點裝潢與維護成本，但一段時間後，隨著租金調漲，慢慢會帶來越來越多的正現金流，或許20～30年後會變成一筆穩定的被動收入，而且還越來越高。

就很像你買的是一台車，但這台車漆上黃色車漆，裝上車頂燈與跳錶機器後，就變成可以賺錢的營業用計程車，雖然車子同樣在折舊，但你的營業獲利可以遠遠超過你的折舊金額，而且還可以隨著通膨增加。

我的結論是，買地上權的房產自住並不划算，因為你並沒有擁有會增值的土地，充其量只能算是長期租屋而已。但若是用來出租，只要算好頭期款的投資機會成本、房貸每個月的還款金額、房屋修繕成本、地租稅等關係，預期租金收入可以比這些成本高，或許地上權的房子可以當作不錯的投資方式。