均地權條例分享

今天我們要跟大家分享的是平均地權條例，也許對於有些朋友還不太了解，網路上也有很多這類資訊，那我們就來簡單的總結跟大家分享一下。

平均地權條例於112年1月10日三讀通過，那簡單來說 平均地權條例修法有五大重點。

1.     限制換約轉售：簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或符合內政部公告的特殊情形，例如簽約後因非自願失業等重大事故，並經地方政府核准外，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售；違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。

2.     重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，將按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元。

業者沒有限期改善，可以連續開罰，直到改正為止。

目的遏止意圖散播影響房價的不實資訊、營造熱銷假象，透過違規銷售(紅單)影響房市交易。

3.     建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。(檢舉案件如經查證屬實、裁處罰鍰確定且完成收繳後，將以實收罰鍰30%發給檢舉獎金，並規定個案獎金之上限1000萬元)

4.     建立私法人購買住宅許可制：私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類；其中「需經內政部許可」，於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。(但是假如私法人透”銀行法”、”企業併購法”、”財團法人法”、抵押等方式取得不動產，或為都更危老分得的住宅以上則無須經過”平均地權條例”許可。

5.     解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報實價登錄；違規者將按戶（棟）數處罰3萬至15萬元。

註解:政府立法考量可能發生經由解約變成轉讓第三人，建立解約申報登錄制，讓預售屋市場更趨透明化。

除這些內政部也規定了6種特殊情況，在新法上路後仍可申請讓與或轉售，每兩年能換約一戶：

1.非自願離職且超過6個月未就業

2.本人或家庭成員，罹患重大傷病或特定病症，須6個月以上全日照顧

3.本人或家庭成員的房屋，因災害毀損而須另行租屋

4.本人或家庭成員發生意外事故，導致第三人死亡，或重傷須6個月以上全日照顧

5.原買受人死亡，其繼承人無意保留

6.共同買受人間轉售或讓與

此外，若是配偶、直系或二等親內旁系血親之間換約，買受人死亡後由繼承人繼承換約，私法人因合併而承受，或解散清算後財產歸屬的換約，都不需申請即可執行。

在特定情況下，私法人仍可買進住宅，共有9種「免經許可」與6種「需經許可」情形。其中，免經許可者沒有其他限制，需經許可者有5年不得移轉的限制，以避免變相短期炒作。

無需經過《平均地權條例》許可的情況有以下9種：

1. 公（國）營事業或受政府捐助之財團法人，如台糖、北捷、法扶基金會等。
2. 金融機構轉投資的資產管理公司（AMC），如台灣金聯，買受不良債權擔保品，以及政府公開標售的住宅。
3. 不動產經紀業買回其代理銷售的瑕疵物件，如海砂屋、輻射屋及凶宅。
4. 參與法院拍賣。
5. 買受文化資產保護法所定私有古蹟、歷史建築、紀念建築等。
6. 依法律規定具有優先購買權者。
7. 都市更新整合階段的迅行劃定地區（具急迫重要性），以及在公展、完成階段，計劃實施者、出資者及所有權人可交易計劃範圍內的住宅。
8. 危老重建的起造人、所有權人，可交易計劃範圍內的住宅。
9. 私法人與土地所有權人簽訂合建契約，而買受住宅。

私法人如要購買住宅用房屋，需符合以下6種使用情況，經主管機關許可。

1. 宿舍使用，但不得超過員工人數。
2. 供居住使用的出租之經營。
3. 衛生福利機構使用，如長照機構。
4. 合作社購買住宅供社員使用。
5. 參與都更或危老者，在整合階段購入屋齡30年以上、未達安全或耐震標準住宅，以及在公展或核准階段，非計劃內所有權人、實施者、出資者買受該該計劃範圍內的住宅。
6. 其他經內政部公告之用途。

修法後可能帶來的2大影響:

正面影響:可有效抑制房市投資客短線炒作，健全房市市場機制，特別是預售屋之不法炒作與壟斷。

負面影響:民眾若臨時以資金需求，想用賣屋求現的方式，變得較不便且更為複雜。