日本房地產投資：在日申請貸款須知、金融機構的審查標準與差異 （下）

首先如果本身並不居住在日本並在日擁有固定工作收入或未持有日本國籍或未持有永住權則無法申請貸款。反之，若居住於日本當地且擁有固定的薪資收入或擁有日籍或擁有永住權，則購置房地產時可考慮將房貸納入投資計畫。

上一篇提到日本的房貸分為兩種。住宅用貸款和房地產事業投資用貸款。

住宅用貸款適用於購買自住用房產，且擁有固定收入的上班族。而可貸款的金額和審核難易度則會根據任職的企業、年資、個人收入水準等由銀行進行判斷。因此每個申請人的審核通過難易度或可拿到的融資金額會出現差異。另一方面，投資事業用貸款則著重於個人的經濟能力、年資以及投資項目的事業發展性。本篇就針對融資的條件以及銀行看重的審查重點做說明。

年収500萬日圓以下

一般而言，年收500萬日圓以下想通過貸款申請是比較困難的。當然，如果貸款申請人的年齡尚年輕，被認為今後年收依然有向上增長的可能，則有可能可通過申請。但一般情況，年收500萬日圓以上有較高機會通過申請並且也能爭取到較高金額的融資。

年収500萬日圓～1,000萬日圓

如上述年收入超過500萬日圓則較容易通過申請。年收超過500萬日圓以上的人也可以考慮銀行以外的放貸機構如信用卡公司或是無實體店面的網路銀行，近年來這些非傳統金融機構也都開始提供貸款服務。

年収超過1,000萬日圓以上

年收超過1000萬日圓以上則可以將都市銀行（總店和分行據點集中在主要大城市的銀行）也納入選項。都市銀行的審核標準通常注重申請人的資金流是否穩定以及是否有事業經營方面的實際經驗。對於那些達到一定年收門檻，但缺乏實際經商經驗的投資人，則可以先從地方銀行或非銀行的金融機關開始規劃。

個人的信用履歷是審核的重點之一

除了年收，銀行也相當重視申請人過往是否有貸款申請紀錄以及信用卡的還款記錄（無拖欠款）。若曾經有過戶頭裡餘額不足而拖延信用卡費的情況。這些滯納的紀錄都會在銀行紀錄上留底，未來都很有可能影響個人的融資申請。

因為遲交數萬日圓的卡費，日後有很大機率無法通過貸款申請或是只被允許貸款少量金額，相當的不划算。因此建議平時就要對於信用卡的使用做適當的規劃。

遞出申請至放款所需時間

事業投資專用貸款作為專門替各項投資訂製的貸款方案，需要較長的時間審查。而根據每間銀行的貸款規定有些許不同，審查到放款所需的時間也不同。從事前的簡易審查到正式審查直到融資通過基本上需要一個月。當然這個只是一個概算，如果申請人個人的還款條件優異、穩定且各項資料都準備齊全，最短只需一個星期就通過的案例也有。

房地產投資專用貸款放款銀行之特徵

日本政策金融金庫

• 審查通過難易度：容易
• 房貸利息：低
• 可貸年限：10年〜15年或更短（需自備一定資金）
• 可貸金額上限：少

都市銀行

• 審查通過難易度：困難
• 房貸利息：低
• 可貸年限：〜35年
• 可貸金額上限：高

地方銀行

• 審查通過難易度：稍微容易
• 房貸利息：高
• 可貸年限：〜35年
• 可貸金額上限：高

非銀行金融機構、網路銀行

• 審查通過難易度：符合申請標準即可
• 房貸利息：低
• 可貸年限：〜45年
• 可貸金額上限：中等程度

各類型金融機構分析：

日本政策金融公庫

此為隸屬政府體系的金融機關，旨在補足民間金融機構不足之處，以提升國民生活品質為目的的政府體系金融機關。主要以支援中小企業的事業經營為主要目的，例如向不動產租賃業者等，小規模事業經營者提供融資。

對於個人的年收或申請者個人的條件審查較為寬鬆，但能夠貸款的年數比較短。可貸金額也較少。貸款利息可根據個別項目進行調整設定，大部分專案約落在2%以下的利率。根據專案的內容，可提供1%以下的利率的情況也有。

在目前流行變動型利率的貸款行業中，政策金融公庫則只提供固定型利率的方案。不過也因此能提供比其他金融機構較低的利率選項。

注意：

日本政策金融公庫主要的客層以中小企業經營者為主，因此也提供部分民間銀行所沒有的貸款方案。例如針對未滿35歲「女性、年輕人創業者的創業支援資金」、針對「55歲以上熟齡、高齡人士創業者的創業支援資金」此類針對特定族群（客層）的專屬方案。

此外，該金融公庫可針對不動產租賃業者提供貸款，不過因為金融公庫的屬性為政府機構，旨在促進國民福祉。在進行審查資料製作和融資面談時要特別注意，盡量避開經營該事業是為了個人投資、個人盈利為目的的字眼為佳。

都市銀行、地方銀行

銀行體系主要分為以大城市為主要據點的都市銀行（mega bank）以及以鄉下縣市等非主要大城市為主要活動範圍的地方銀行。

都市銀行的特性為貸款的審查相當嚴格。主要以高收入的資產家、企業主以及優良企業等大型或高資產的客戶為服務對象。對於客戶的審查也相對注重在事業的經營實績，若業績不佳則很難通過申請。不過也因為對於申請人本身的條件相對要求嚴格，若通過的話也能夠以較低的利率申請到大金額的融資。大型都市銀行基本上全國各地都會有據點，不過是否能夠進行房貸或事業投資的融資則會根據每間分店而異。

另一方面，業務主要集中於鄉下地區的地方銀行，是否能進行貸款業務或放款的標準也會根據各分行規定而異。持有房產的位在地點以及申請人的居住地等條件也會影響是否可進行貸款申請。通常地方銀行的貸款審查標準較寬鬆，不過貸款利息也會比較高。

新型金融機構：非銀行金融機構、網路銀行

非銀行金融機構

近年來以放貸業務為主的非銀行系金融機構也逐漸增加。這類型的金融機構大多承接辦理信用卡、信貸等業務。比起傳統的銀行，申請融資的門檻較低。

網路銀行

網路銀行沒有實體店面，透過網路處理交易和相關業務。這類型銀行某種程度上也比一般傳統銀行，容易通過貸款申請。

房地產貸款常見Q&A

投資房地產需要頭期款嗎？

在日本如果是購置投資用房地產，大多數並不需要頭期款，若符合條件則可以申請全額貸款。當然也有選擇只貸款首付以及其他必要雜費的方式。

但是銀行是否願意放款或是願意給予多少金額的融資則取決於申請人的條件。若年收不夠高或是職業被銀行判斷為在償還貸款方面有風險、不穩定則有可能被銀行要求準備較多的頭期款，才願意放貸的情況。一般而言，建議準備30%的頭期款為佳，但究竟要準備多少%的頭期款才足夠，最終取決於個人財務能力以及投資計畫，並不能一概而論。

 貸款金額建議為年收的7~8倍（平均值）

一般貸款金額多落在年收的7~8倍。假設年收500萬日圓，貸款金額建議壓在4000萬日圓左右為佳。審查時不僅看重個人的年收，任職企業的信用度（知名度）也是影響可貸金額的因素之一。因此若任職於知名度高的大企業、老牌企業、上市企業，至少3～5年（以上）在審核方面會較佔優勢。除了個人條件之外，欲貸款的房產以及土地的評鑑也是審查重點之一。如果被認為所投資的物件或土地資產價值不高或投資前景不佳，銀行也不會輕易通過申請。

初期的自備款大約需準備多少？

自備款取決於購入的房產是新房或是中古屋？是獨棟還是集合式公寓？購入的方式是透過建商直接購入或是透過仲介？都會影響整體的投資金額。

以本企業旗下自有的房源為例：中古投資用公寓，初期費用大概需自備60~80萬日圓。若是透過仲介，則一般需自備房產總價的7~8%。

房地產投資須知：

房貸是否可提前還清？

法律上沒有硬性規定不能一次還清或是提前還清，不過建議要事先確認在自己所選擇的利息方案中，這樣的還款方式是否會導致違約金的發生。這一點也是不少投資人忽略的點，建議要與銀行人員多加確認為佳。

根據個人條件 審查的難易度也不同

房地產投資貸款根據申請人的條件、使用的金融機構等，審核標準和難易度也不同。就算是同一家銀行，不同分行也可能會出現審核標準的差異。建議多方面諮詢，並選擇適合個人的貸款方案。

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