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回顧上一篇專欄房地產專文
「邏輯投資」在2023年1月份於本專欄發布「市場觀察解讀｜平均地權條例的眉角？真能打房？房價跌多少？跌多久？對營建股影響？一口氣看完！」，當時我們做了幾點預測，包括：
- 預期房價至少緩跌2年。
- 台灣房市不看淡，長期仍具成長性。
- 看好南部房市與新興重劃區的投資潛力。
- 投資營建股可以尋找主要開案在台南、高雄，或在兩區擁有龐大土地存量的公司，例如達麗（6177）、三地開發（1438）、華友聯（1436）、京城（2524）、聯上（4113）等，
當初四項預測當中關於「房價緩跌2年」的推斷，自然是不準確的，「邏輯投資」承認當時「高估」政府打房的決心，2023年下半年政府主動推出「新青安」這項強大的優惠政策，這一點讓人始料未及，台灣房價也在「新青安」結合AI、台積電等題材的帶動下，反而走出一波驚人的行情，幸好我們在2023年下半年也務實地改變對於房地產或營建股的悲觀看法，並且在2024年迎接到這個行業的驚人盛世。
至於其他三項預測，就目前來看，當時的判斷應屬合理，包括我們確實掌握到台灣房地產行業背後的「底層邏輯」，斷定台灣房價長期並不悲觀，遇到拉回反而是好的投資機會；另外也準確地預判南部房市，特別是台南、高雄房地產市場及相關概念股的投資潛力。
要說有什麼美中不足，那就是我自己布局在這個題材上的資金應該可以再更多一些，「說」跟「做」是兩回事，這一點在海悅如此（文章請見：投資策略思考｜價投好難〈9〉：「舊愛依然可以很美」，別讓股價「定錨」你的思考（重新追蹤材料-KY）），在台南、高雄概念股或置產選項也是如此，令人扼腕。
是什麼決定市場行情？
本文是專欄睽違已久的房地產專文，在切入主題前，我想先從德國知名的投資大師－安德烈．科斯托蘭尼 André Kostolany 的觀念出發。
科斯托蘭尼被譽為「20世紀股市見證人」、「20世紀金融史上最成功的投資者之一」，著有「一個投機者的告白」，這本書相當推薦讀者收藏閱讀，其中許多觀念確立了我的投資框架。
圖片來源：Wikimedia Commons（科斯托蘭尼為圖左人物）
資金＋情緒＝市場行情
－安德烈．科斯托蘭尼
Cash availability + Sentiments = Market Trend
－André Kostolany
從科斯托蘭尼的這兩段話，我們可以理解他認為主導市場變動的因素，並非大家熟知的線型、資訊或基本面，而是「資金」與「情緒」，實際上這也是許多投資大師的共識，他們認為市場端參與者的情緒、認同、共識或展望，以及環境端的貨幣政策、利率政策或資金活水等，二者會交互影響，其結果將主導市場走向。
接下來「邏輯投資」將嘗試用「情緒」與「資金」兩個面向，來解讀「限貸令」事件對於台灣房地產市場與營建股的影響。
台灣房地產價格漲勢催生參與者樂觀情緒
首先我們將視角拉遠，觀察長期以來台灣主要縣市的房價指數變化。
首先是代表「中古屋」房價的「信義房價指數」，從2002年迄今，房價呈現長期向上的趨勢，且2020年之後房價指數上升的斜率變得更陡，意味房價漲幅變得更為劇烈明顯。
資料來源：財經M平方
而針對新屋與預售屋的「國泰房價指數」也呈現相同的長期上漲走勢，不過2022年至今的價格指數變化相當平緩，呈現的是劇烈的波動而非「一騎絕塵」的房價爆漲。
