【新聞概要】中央銀行即將召開理監事會議，市場共識是政策利率將連續第七季維持不變，選擇性信用管制預計也將繼續實施。值得注意的是，受全球科技供應鏈強勁需求帶動，主計總處大幅上修今年經濟成長率至近15年新高，但通膨壓力則保持溫和。儘管央行政策利率「凍結」，但銀行不動產放款平均利率卻已悄悄升至2.51%（15年來最高）。這顯示銀行在面對高比例不動產放款時，正透過更嚴格的信貸標準和提高風險溢酬來應對，而非透過官方升息。市場正關注央行是否會調整信用管制範圍，例如排除首購或都更貸款，以回應政策需求。
我是李培智 (Page)，我專注於數據和戰略，而非情緒。在桃園房仲市場深耕多年，我看到一個現象：當經濟數據與房市政策出現矛盾時，往往是市場結構正在發生劇變的訊號。
穩定利率下的暗流：央行政策持續中性，為何房貸壓力卻達到15年頂峰？
📌 為什麼會有這個現象？
表面上，央行利率不動，但實質房貸成本卻創高，這是一個典型的「體制內緊縮」：
- 經濟火熱 vs. 政策警惕：強勁的經濟成長（GDP大幅上修）通常會推升資產價格。央行此時維持利率不動，是為了避免抑制經濟發展。但同時，為防止過熱資金湧入房地產，他們必須透過選擇性信用管制（即限貸令）來收緊銀行的「水龍頭」。
- 銀行的自救行為：當銀行不動產放款占比高達36%以上，面臨監管壓力時，它們必須提升放款標準和風險溢酬。換句話說，銀行不是因為「央行升息」而加價，而是因為「央行限制」而對借款人提高門檻，導致實際房貸利率自然走高。
- 中壢房地產市場雖然剛性需求強，但這次的壓力點不在於「利率高低」，而在於「取得貸款的難易度」。
👨🏫 培智的實戰觀察：中壢、平鎮市場氛圍
在內壢、平鎮和八德房價區塊，我看到以下實戰情況：
- 高總價市場受限：特別是第二戶、高總價或投資性質的買家，現在面臨極為嚴苛的貸款成數壓力。過去的八成甚至八五成貸款，現在可能直接降到六成以下，這對資金鍊不夠穩健的買家是致命傷。
- 首購族的焦慮：許多自住首購族雖然受政策管制影響較小，但由於銀行整體風險偏好降低，即使是優質客戶，在貸款審核流程上也感受到比以往更長的等待時間與更細節的審核。他們必須提前與專業桃園房仲（如李培智）確認，找到願意提供較佳條件的合作銀行。
- 「地段價值」被放大：在融資困難的環境下，資金會更集中流向「抗跌性強、增值潛力明確」的區域，例如受惠於科技產業擴張的青埔及中壢工業區周邊。
穩定利率下的暗流：央行政策持續中性，為何房貸壓力卻達到15年頂峰？
💡 給買賣雙方的具體策略
面對「利率穩定、信用緊縮」的複雜局勢，以下是我的戰略建議：
- 【給買方】提高自備款比重：忘掉教科書上的兩成自備款。在銀行實質緊縮信用的環境下，準備三成到四成的自有資金，能讓您在談判和貸款環節取得絕對優勢，確保交易不會因貸款不足而破局。
- 【給賣方】價格戰略需彈性：市場換屋期拉長，賣方應對價格保持彈性，並專注於物件的「產品力」和「地段優勢」。切勿固守過高價格，以免被市場流動性停滯所拖累。
- 【給所有潛在客戶】現在是最佳的「貸款體檢」時間：在看房之前，先諮詢專業人士，對您的信用條件、還款能力進行最保守的壓力測試，確保您能承受2.5%以上的實際利率。這是資產配置中最重要的一步。
❓ 常見問題快問快答
Q1: 央行利率「連七凍」對我而言是不是好事？
A: 這是中性偏好的信號。它確保了您的房貸基準利率維持穩定，避免了升息對每月支出的直接衝擊。然而，您實際支付的利率（銀行放款利率）已經因為信用管制而升高，因此總成本並未下降。
Q2: 如果我的信用良好，在桃園買房還會遇到貸款困難嗎？
A: 信用良好是基本門檻，但銀行更看重「房貸總額占比」和「您的擔保品條件」。如果您的貸款用途涉及多戶或擔保品折舊較高（例如老公寓），即便信用良好，仍可能面臨高利率或低成數的困境。
Q3: 什麼是「用詞」被視為政策走向的觀察指標？
A: 央行在會後聲明中使用的措辭，例如對於「房地產泡沫風險」或「通膨預期」的強硬程度，能透露央行未來是否會進一步收緊信貸的傾向。例如，若聲明對通膨壓力轉趨保守，未來升息的可能性就會更低。
Q4: 為什麼主計總處上修經濟成長，但下修通膨？
A: 經濟成長主要由外部需求（AI、科技出口）強勁帶動，這是結構性利多。但國內物價壓力，尤其能源與食物價格，趨於緩和，因此整體CPI預期反而下修。這創造了一個「高成長、低通膨」的相對良好環境。
Q5: 在中壢/八德地區，哪些房子最容易受到貸款緊縮影響？
A: 主要影響非自住性質、總價過高（例如超過桃園鑑價區間上限）或屋齡過老的非都更危老物件。這些物件的風險溢酬高，銀行放款意願低，是市場篩選的重點。
作者：桃園房仲專業顧問 李培智 (Page Li)
核心資歷與專業權威：
✨ 嶺翔團隊 教育總監✨ 第23屆金仲獎楷模✨ 永慶不動產 內壢忠孝吉富加盟店 副店長
專業領域：桃園房仲顧問、專業買賣、市場趨勢洞察。
作者理念：專注洞察，用心成就家的夢想。
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