房價為何跌不下去?土地對於政府財源的重要性-土地能為政府帶來多少稅收?

本篇探討:

1. 房價的組成結構，究竟都是誰獲利?
2. 房價為何跌不下去?
3. 如何漸進式的改變偷懶的土地政策?

1. 房價的組成

• 房價結構主要由土地成本、營造原料及銷售利潤等組成，營造原料成本約占房價的15%～35%。
• 依據行政院主計總處公布《產業關聯表》分析，鋼鐵製品、金屬結構及建築組件等占營造成本約21%、水泥及其製品占約10%。
• 土地成本佔約50%以上。(台北土地稀缺土地成本佔比更高。)
• 環境部表示，碳費對房價影響約1%。與碳費徵收有關的部分，主要為營造原料成本中所使用的鋼鐵、水泥等費用。

可以理解到，土地是一棟房屋售價的關鍵。而全台最大的地主-政府，在房價扮演著舉足輕重的腳色。藉由變更地目、建蔽率、容積率獎勵、(閒置)空地稅...等等措施，都是可以影響房價的關鍵。

2. 房價為何跌不下去?

• 原因之一: 地方財政收入來源，主要集中於不動產項目；中央補貼讓地方政府沒壓力。

1. 中央統分款以及中央補助屬地方重要財政來源。中央政府每年至少發給1600億以上的補助款給地方政府，這大幅減輕了地方政府提高房產稅的壓力，形同從對「生產消費者」抽稅來補貼「房產族」。不動產（特別是都市土地）的持有者，是地方政府所提供的公共服務與公共建設的主要獲益者。同時假如不動產持有者不繳稅，或繳很低的稅，讓別的納稅人承擔公共服務與建設的成本，就變成一種「別人付錢我享受」「別人納稅支撐我資產價值」的外部利益。

2. 地方自籌財源(地方稅)，集中於不動產項目，土地增值稅、地價稅、房屋稅。尤其土增稅是隨景氣波動之機會稅，稅收缺乏穩定性。六都有一半以上的地方稅都來自於不動產項目。

• 市地重劃、區段徵收，可以為市容帶來變化，但那些天價的土地被建商買走後，這些房屋建造的天價土地成本，最後由誰買單呢?

動輒20層樓以上的公寓建案，每個住戶土地持分大約一坪，這些天價土地成本均分到了居民身上，也就是說，買房支出有一半以上都是繳"額外"土地稅給地方政府。

這個土地政策假設延續50年會發生什麼事情?

1. 居民: 在土地相對不稀缺的縣市(中南部)，將會有更多的市地重劃。居住的老公寓戶數多，房屋以及電梯等設備老舊，且台灣沒有固定收取住戶修繕公積金，房屋將不堪使用，同時重劃難度高以及利益小(已經蓋24層，蓋更高不符合成本)，50年後將擁有一棟不堪居住的公寓以及一坪多的土地，這可是50年前居民用40年房貸(大半輩子)換來的心血結晶。
2. 政府: 房價假如沒有明顯回落，政府一樣會用這個偷懶的土地政策，繼續市地重劃，炒高土地價格收取稅收，同時帶動周圍房價、地價，以利下一次出售，直到經濟跟不上不動產漲幅，前方已經有多個國家可以借鑑。(日本失落的30年、美國次貸危機、中國2023年房地產企業接連破產...)。
3. 產業: 台灣經濟為出口導向，賺取的外匯大量被投入在房地產，透支了土地的未來，同時也透支了新產業未來發展的潛力。

3. 如何漸進式的改變偷懶的土地政策?

• 漸進式將土地、房屋計算稅基調整為市價而不是公告地價(大約只有市價20%)，每兩年調升20%，八年後採全市價，並且將自住房稅率降至原來的1/5(僅限一戶)，第二、三房採用原稅率，三房以上採全國記戶累進稅率。真正提高持有成本，且增加地方自籌稅收，8年緩衝期也可讓多房者有時間出售，降低對房市衝擊。
• 市地重劃土地興建為出租專用住宅，實現每個居民都能有房屋居住這個微薄的請求。
• 房屋價格不能完全交由市場機制決定，過去20年證明政府無法(不敢或輕微)抑制房屋炒作，由於炒作者通常都是所謂的權貴以及政黨贊助者，高高舉起輕輕放下的劇碼重複上演；應當效仿新加坡，建立組屋，讓每位居民都有權力，以幾近成本的價格認購一戶政府建立的房屋，絕對有效促進生育率。
• 剩餘的外部房屋再交由市場決定，豪宅市場、精品房...等等，而不是將平價居住房炒成精品房價格。

*抵費地標售

依平均地權條例施行細則第 84 條及市地重劃實施辦法第56 條規定，重劃區抵費地處分所得價款於抵付重劃總費用後，所得之盈餘應半數撥充平均地權基金，半數作為增添該重劃區公共設施建設、管理、維護之費用。

另依土地徵收條例施行細則第 56 條規定，區段徵收土地之處分收入抵付開發總費用後，如有盈餘，除其他法令另有規定外，全部撥充實施平均地權基金。

本市透過市地重劃、區段徵收等土地開發，充實本市實施平均地權基金。

(資料來源: 臺南地政團隊 - 地政司)

*中央及地方稅收項目

國稅是屬於中央政府可支用的稅收，包括有9種：

由財政部關務署負責徵收：關稅
由財政部所屬各地區國稅局負責稽徵(臺北市由財政部臺北國稅局辦理)：所得稅、遺產及贈與稅、貨物稅、證券交易稅、期貨交易稅、營業稅、菸酒稅、特種貨物及勞務稅

地方稅

地方稅是屬於地方政府可支用的稅收，包括直轄市及縣(市)稅，共有8種：

由各直轄市及縣(市)地方政府所屬的稅捐機關負責稽徵(臺北市由臺北市稅捐稽徵處辦理)：地價稅、田賦、土地增值稅、房屋稅、契稅、使用牌照稅、娛樂稅、印花稅

參考資料:

1. https://csr.cw.com.tw/article/43499
2. https://dashboard.tainan.gov.tw/charts/10042
3. https://www.land.moi.gov.tw/other/20231013143451-1.pdf
4. https://account.tainan.gov.tw/News.aspx?n=41&sms=9365
5. 我國六都財政及稅式支出結構簡析。朱紀燕
6. https://buzzorange.com/citiorange/2019/05/10/a-lie-of-tw-government/