房子被查封後，訂立租約。你OK嗎？（不動產強制執行與租賃契約的法律風險解析）

案例事實：

甲嗜賭成性欠下多筆債務，112年3月某日收到法院來函：

一、按抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院，拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。前開規定於最高限額抵押權準用之。民法第873條、第881之17條定有明文。

二、本件聲請意旨略以：甲於000年00月00日以其所有如附表所示之不動產（下稱系爭不動產），為擔保對債權人現在（包括過去所負現在尚未清償）債務，設定新臺幣（下同）6,000,000元之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）予伊，並經登記在案。為此聲請拍賣抵押物以資受償等語。

甲認為其每月都有匯入新臺幣1萬5000元還給債權人，其向銀行調閱還款明細，對於本件債權金額表示意見，但是法院仍然為許可拍賣抵押物之裁定。甲並於同年4月1日收到查封函文。徬徨無助的甲某日在網路看到兩則貼文寫到：

貼文一

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貼文二

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Mr.Wong （Tiger Blue Wong）

甲認為Mr.Wong專業並且承諾保證成功！搶救已進入法拍程序的物件！，便致電Mr.Wong。

Mr.Wong：照我多年專業經驗判斷，雖然甲主張每月固定還錢的紀錄，但是借錢時有設立最高限額抵押權。我認為應先作成租賃契約陳報法院，就可降低本件應買人的出價意願，進而達成保住不動產的目的，至於細節，尚需要的費用十萬元，才可以進行...甲認為系爭不動產是祖產，不可輕易變賣，便向親友籌錢，讓Mr.Wong進行...

甲、Mr.Wong雙方於112年5月某日，簽立乙份租賃契約，起租日期111年1月1日，租期3年，租金壹萬、押金貳萬...（略）便向法院陳報該份租賃契約，據以聲明異議。

抵押權拍賣裁定的法律規定：

按抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償，民法第873條定有明文。上開規定於最高限額抵押權準用之，同法第881條之17亦定有明文。又聲請拍賣抵押物係屬非訟事件，於最高限額抵押，法院祇須就抵押權人提出之文件為形式上審查，如認其有抵押權登記擔保範圍之債權存在，且債權已屆清償期而未受清償，即應為准許拍賣抵押物之裁定，債務人或抵押人對抵押債權之存否如有爭執，應另循訴訟途徑以謀解決，不得僅依抗告程序聲明其有爭執，並據為廢棄拍賣裁定之理由。

本件：

執行法院就債權人所提出之上開證物（抵押權設定文書）為形式上審查，認有抵押權登記擔保範圍之債權存在，且債權已屆清償期而未受清償，並據以裁定准予拍賣系爭不動產。

不動產拍賣三部曲：

查封、換價、償還債務

強制執行法第 76 條，查封不動產，由執行法官命書記官督同執達員依左列方法行之：

一、揭示。

二、封閉。

三、追繳契據。

前項方法，於必要時得併用之。

已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第一項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力。

強制執行法第 78 條，已查封之不動產，以債務人為保管人者，債務人仍得為從來之管理或使用。由債務人以外之人保管者，

執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用之。

強制執行法第 74 條、第 113 條，拍賣物賣得價金，扣除強制執行之費用後，應將餘額交付債權人，其餘額超過債權人取得執行名義之費用及其債權所應受償之數額時，應將超過額交付債務人。不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。

白話說 ：

強制執行的「標的」被「查封」時（你的房子、土地因為欠錢，被債權人強制執行），除了貼封條、地政機關會依照法院公文進行查封登記（謄本的其他事項欄位會記載備查封的案號以及時間點）、並且會要求土地所有權人交出不動產的所有權狀，如果法院可憐欠債的人，還會讓不動產的所有人就原來的使用方式維持使用而已接著就是進行公開拍賣程序，將賣得價金償還債權人，如有賸餘，發給所有權人。

查封後訂立租約的可能性：

出租、借貸就不動產而言是管理行為。不動產查封，目的在剝奪債務人對不動產之處分權，以確保查封時不動產之交換價值，並阻止債務人為有害於債權人換價及滿足其債權之行為，而不動產之出租，雖屬管理行為，如債務人於不動產遭查封前已將之出租、出借，因查封時該不動產之交換價值為若干，業已將其上存有租賃或借貸關係此等因素納入考量，其出租、出借行為應不致影響該不動產於查封時之交換價值，故乃允許債務人仍得為從來之管理或使用（強制執行法第78條參照）

降低投標價格、意願：

惟如債務人係在不動產遭查封後始將該不動產出租、出借，依一般社會觀念，此自足以影響該不動產於查封時之交換價值，且通常會造成該不動產拍賣程序之應買人因慮及不動產上有租賃或借貸等法律關係存在而1.降低其投標價格，甚至2.影響潛在應買人進場投標之意願等結果，而此顯係有害於債權人透過不動產換價程序以滿足其債權之可能性，故應認債務人於查封後所為之出租、出借等行為對於執行效果實際上係有所妨礙，債務人自不得為之。

該租賃契約對於債權人及拍定人不生效力：

按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，且此項規定於不動產之執行亦準用之，強制執行法第51條第2 項、第113條分別定有明文。則依上開規定，於實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，惟有該實施查封之執行事件債權人，始得主張對其不生效力，並非絕對無效，而所謂「債權人」，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言。

查封後，經過法院允許訂立租約並限制期限：

不動產經查封後，依同法第78條規定，債務人對該不動產之管理或使用收益權即受限制，於經執行法院允許時，其得使用收益或出租等管理行為，亦僅至拍定時為止。

侵害債權有什麼刑事責任：

刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪：

一經他人聲明或申報，公務員即有登載之義務（形式審查），並依其所為之聲明或申報予以登載，而其登載之內容又屬不實之事項。

陳報程序中公務員的調查義務是形式審查還是實體審查：

辦理強制執行事件應行注意事項第41條第2 款：

實施不動產查封時，如查封之不動產於查封前一部或全部為第三人占有者，應載明債務人及第三人占有之實際狀況，第三人姓名、住所、占有原因、占有如有正當權源者，其權利存續期間。如訂有租約者，應命提出租約，即時影印附卷，如未能提出租約，或未訂有書面租約者，亦應詢明其租賃起訖時間、租金若干及其他租賃條件，逐項記明查封筆錄」，乃係為「防止債務人事後勾串第三人偽訂長期或不定期限租約，阻撓點交」，此觀諸該條規定自明，並非認執行書記官或法官對於債務人或第三人查封時陳報之租賃權有無，有進行實質調查之義務。

辦理強制執行事件應行注意事項第57條第12款：

債務人或第三人於查封後提出租賃契約，主張查封之不動產上已有租賃關係著，執行法院「宜」為相當之調查，如發現其契約有冒用他人名義偽訂情事時，亦應依前款規定辦理，其目的亦係確保強制執行之正確性，防止債務人查封後勾串第三人事後偽訂長期或不定期限租賃契約，阻撓點交，並非即謂承辦人有實質調查之義務。

黑體字：

指如遇有竊佔執行標的物，恐嚇投標人、得標人、偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時，應即移送該管檢察官依法偵辦）辦理」，要求執行法院發現有租賃契約不實之情事，應移送該管檢察官進行實質調查偵辦。

強制執行法第77條之1第1項規：

「執行法官或書記官，為調查不動產之實際狀況、占有使用情形或其他權利關係，得訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書」；及司法院修正之辦理強制執行事件應行注意事項41之1條關於強制執行法第77條之1部分規定：「查封之不動產，究為債務人占有，抑為第三人占有，如為第三人占有，其權源如何，關係該不動產之能否點交，影響拍賣之效果，執行法官或書記官應善盡本法第77條之1規定之調查職權，詳實填載不動產現況調查表，必要時得開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或第三人，並得命債務人提供擔保或予以拘提、管收、限制住居，或對第三人以科罰鍰之方法行之，務期發現占有之實情」。

其目的係在督促執行人員善盡「調查不動產之實際狀況」之責任，執行人員應盡之此項責任仍僅止於形式之調查，非即謂執行人員所為調查係有「實質調查」權。準此，執行法院僅得依不動產所在情形，債務人、占有人之陳述，抑或所提出之相關文件，就是否在拍賣公告上登載租賃關係為形式審查而已。

如有人陳報標的物上存有租賃關係，且能提出諸如租賃契約等證明占有權源之相關文件，上開文件形式上觀之又非強制執行程序得以排除者，執行法院即應依其聲明或申報，逕在拍賣公告上登載租賃情形及拍賣後因租賃存在不點交等事項，期間並不涉及租賃關係存在與否之實質審查。

本件：

112年10月10日甲、Mr.Wong雙方分別收到地檢署核發被告傳票案由：偽造文書。

開庭當日，甲於等待開庭之際，好奇便問Mr.Wong，你英文名字是中文什麼意思？Mr.Wong表示：Tiger是虎、Blue是藍、Wong就是姓氏王，合起來就是虎藍王！

甲：虎...藍...王...唬爛王！甲氣的當場毆打Tiger Blue Wong，並且成功追加一條「傷害罪」。

結論：

債務人甲因債務案件受強制執行中與他人（Mr.Wong）2人共同書立上開不實內容租約，向行執法院就該等事項並無實質審查權限之公務員，由承辦之公務員登載上開不實事項於上開查封筆錄、房屋使用現況及拍賣公告之公文書中，均係犯刑法第214條之使公務員登載不實罪。

台北地區民間公證人事務所

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