在這想跟大家聊聊下面這則新聞，房產詐騙。
https://www.storm.mg/lifestyle/5001493
也就是一個詐騙犯，僅僅利用取得他親友，也就是被害人的身分證影本，然後，捏造假本票、假印鑑...等。
並找來共犯扮成債務人，到調解委員會簽下調解書。
之後，就取得了被害人等共6棟的房產，
而他的不法所得逾4千萬元。
由於房產可以說是大家一生的心血，
一旦出問題，這損失恐怕是大家難以想像。
所以，擁有地政士執照的我，
在此也分享一些我自己的作法給大家，希望降低這類型的問題。
整個犯案的過程我在這𥚃不會做詳細說明，
以免有人模仿，造成更多人受害。(或是你可以查看上面的新聞連結)
之所以要提出這則新聞，是想要告訴大家。
我們，要如何從這新聞當中，學會不要讓自己成為被害人。
也就是，到底我們該怎麼預防房產詐騙這種事情，
或是我們要如何防止親友、家人偷偷的將我們的房子拿去抵押借錢，甚至拿去變賣。
以防止自己一生的心血，在不知不覺中被化為烏有。
相信許多朋友是辛辛苦苦大半輩子，才能有擁有一個屬於自己的家。但，大家有沒有想過？
有一天，你，有可能像這則新聞中的被害人一樣，
房產被人偷偷拿去扺押借錢、甚至是變賣，而你完全不知道
這整起事件的関鍵點，
是在於被害人輕忽了身份証影本的重要性，
以及調解委員會遭到詐騙犯的利用。
加上地政機關對於法院的執行名義，也就是經過法院核定的調解書，的處理程序。
最後，造成被害人的房產就這樣不翼而飛。
我們在這先不去討論整件事情的過程中，調解機關，法院，或是地政機關誰對誰錯的問題。
因為，就算這些公務部門真的有錯，
被害人，也就是原先的房屋所有權人，
還是必須等到打赢官司，才能取回自己原先應有的權益。
而他為了要準備應付這場官司，除了律師費用外。
另外，還得準備，一大筆的法院裁判費用。
我算了一下，以這則新聞為例，若用4000萬的損失計算。被害人想要透過法院取回房產，
這一審要交給法院的裁判費用，大約是45.2萬。
若運氣不好，官司進行得的不順利需要上訴，
這二、三審的裁判費用，則各為67.8萬。
換句話說，被害人很有可能還需要額外準備180.8萬的裁判費用，只為了要回原先屬於自己的房產。
有沒有搞錯，要回自己的東西，竟然還要另外花這麼多錢?
沒搞錯，正所謂衙門八字開，無錢有理莫進來。
想要在問題發生後，拿回自己的財產。
你，就是得花上這些時間、這些錢。
而這都還沒加上，想告贏公部門的困難度。
所以你覺得，你是想要在事情發生之後，
花一大筆錢去告政府，爭一個不確定會贏得官司。
還是在事前，盡可能地避免這種事發生?
或許有人會說，那我可以告詐欺犯啊。
是，你當然可以告，但就算告贏，
這已經被這壞蛋處理掉的房產，你覺得你有可能拿得回來嗎?
千萬不要期待從詐騙犯身上找回自己權益。
那好，我們回歸正題，我們該如何預防，避免這種事情的發生呢?
想要降低這風險，我會建議大家，替自己的房產，鎖上三道安全鎖。
第一道鎖就是、千萬、千萬、千萬要謹慎使用身分證。
身分證不要隨便交給別人，
就算是影本，也請你在上面寫清楚身分證影本的用途。
這個觀念雖然在很多地方都有宣導過。
不過很可惜，到現在，還是有許多人都沒注意。
要知道，這可是保護你個人資產，或是你個人隱私的第一道大門，要是你隨便打開。
那，就會像是出門不關門、不鎖門一樣。
你想要期待家裡不會遭到小偷，
這恐怕除了神明，沒有人能幫你。
除了身分證，第二道能保護你的鎖，就是到地政機關申請地籍異動即時通服務。
簡單來說，就是到地政機關去申請一項服務，
若是將來你的房產上有重大的權利更動的時候，
比方說買賣、拍賣、贈與、抵押、法院執行…等。
地政機關收受案件準備進行處理時，你都會收到地政機關的通知。
要是你收到地政機關的通知，發現內容有問題或是疑義，
你可以立刻向地政機關申請異議，以阻止向這則新聞中悲劇的發生。
不過要注意，申請地籍異動即時通服務。必須是房屋的所有權人，
若你有自然人憑證，你可以直接上網進行申請。
至於連結的網址，我放在下面，大家可以參考，或自行上網搜尋。
https://www.gov.tw/News3_Content.aspx...
若你沒有自然人憑證，那也可以直接到就近的地政機關現場辦理。
要是你的房產不只一間，你可以直接在申請時，全部寫上，
並請地政機關的人員協助一併處理。
整個過程大約不用到10分鐘，而且免費。
是個便利、安全又不花錢的房產安全鎖。
要是你還沒有辦理，我會強烈建議你馬上請假，
帶著你的身分證及印章去地政機關申請這項服務。
畢竟，請半天假去處理這件事，你的損失最多就是半天的薪水。
但，要是出事，你的損失可能是一輩子的努力。
我們上面所說的這兩道鎖，都是房屋所有權人，如何替自己的房產加上安全鎖。
然而，這房子要是夫妻倆共同買下，
而所有權人是登記另一方，也就是在老公或是老婆的名下。
我們擔心對方趁我們不注意的時候，將房產移轉給小三、小王，
或是拿去跟銀行抵押借錢，甚至跟地下錢莊借錢。那該怎麼辦?
由於我們不是名義上的房屋所有權人，
所以前面兩道鎖，就無法設定或是起不了作用。
不過別擔心，接下來，我要講的就是，
這房產的第三道安全鎖 那就是 到地政機關辦理 房產的預告登記，
簡單來說，要是房子是在老公的名下，你可以設定老婆為預告登記權人。
一旦完成預告登記，依據土地法第79之1的規定，
之後，就算是所有權人，在沒經過預告登記權利人的同意，
他，將難以進行房產的買賣或是抵押權的設定。
預告登記，需要到地政機關現場去辦理。
跟地籍異動即時通服務一樣，它不需要有另外的費用。
所以方便的話，你可以帶上你的房屋、土地所有權狀。
親自到跑一趟地政機關，將第二及第三道安全鎖一起裝上。
當然，若要想增加安全性，除了預告登記外，
將房產變更為夫妻共同持有，也是一種方式。
因為，這樣要是出問題的話，最大的損失只有一半。
不過這做法，還需要你的另一半能接受就是。
所以，是不是可行，得視各個家庭的實際狀況來決定。
另外我有聽過，有的人會用，
若是銀行房貸還清，先不用趕著塗銷抵押權的方式來處理。
雖然在實務的運作上，前手銀行沒有塗銷抵押權，後手貸款的銀行不太會同意撥貸。
這的確會影響房屋的買賣。
不過，大家可以看一下民法第867、866條的條文規定，
你就可以知道，抵押權的設定，並無法阻止買賣或其他權利的設定。
這裡說的其他權利，主要指得是第二、三順位抵押權。
也就是一般俗稱的二胎、三胎。
所以，用這種方式想要阻止上述慘案發生的效果，不是說沒有，
只不過，效果可能相對較差。
最後要告訴大家，由於詐騙的手法日新月異，
我們永遠不會知道，下一個詐騙的方式是什麼?
只能說，我們能做的，就是多多了解相關的資訊，
才能盡可能的保護住自己辛苦得來的資產，你說是吧!
好啦，我們今天就先聊到這。
最後，希望大家都能安心的保有自己美好的家，我們下次再見。
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