與建商簽署合建契約、都市更新契約要注意什麼！？地主一定要懂的「契約魔鬼細節」全攻略
各位地主們，你們的房子不管是要都市更新或危老重建，都會遇到建商拿出一紙合建契約或都市更新契約要你簽名，雖然建商們都說都更後可以住新房屋、更新後房地大增值，但美麗糖衣下可不一定是好吃的糖果，也可能是讓你簽約後就寢食難安的毒藥。
合建契約攸關地主們名下具有高價值的不動產，都更或重建後的價值在雙北更可能高達數千萬甚至上億，所以在與建商簽合建契約或類似都市更新相關契約時當然得小心，一個條文陷阱，可能就會使你有上百萬以上的損失！讓邱亮儒律師用這篇文章來告訴你簽合建契約前要注意的重點，以及教你如何破解其中陷阱！
一、合建契約重點1：簽合建契約前千萬不要先簽都更同意書
合建契約沒談好，就不能簽都市更新事業計畫同意書給建商
當建商找上地主談要合建、要進行都市更新時，地主千萬要注意的第一件事！就是在合建契約內容還沒談好、雙方的權利義務、要怎麼進行合建或都市更新都還沒講好之前，絕對不要先簽下面這份「都市更新事業計畫同意書」，因為這份同意書等同是地主的賣身契，簽了就代表：
(1)同意由這個建商來實施都市更新案；
(2)會被列為都市更新計畫的同意戶，納入同意比例計算；
(3)簽了就有拘束力，在事業計畫送件後，地主要撤回同意書有限制。
陷阱破解1：在合建契約內容還沒有談妥、分配多少房地等諸多重要且攸關地主權益的事項都還沒有確定之前，不可以簽如同賣身契一樣的「同意書」給建商。
都市更新事業計畫同意書
建商常會用一些話術來說服地主先簽同意書，背後的目的，無非就是要將你納入同意戶，將你計入同意比例，建商才能達到都市更新法令要求的同意門檻，就可以盡快向市府送出都市更新計畫，關於建商常用的話術如何破解？真正的事實是什麼？萬一簽了同意書如何撤回，邱亮儒律師會在另一篇文章詳細說明。
二、合建契約重點2：房地分配之約定內容與文字要明確清楚
簽合建契約地主要注意的第2件事，就是到底參加合建(都市更新)之後我可以分回多少房地！所以要特別注意合建契約中關於房地分配的約定內容與文字，這個約定會直接影響地主參加都市更新可以拿到多少價值的房地，尤其在雙北，如果是條件好的基地（如法定容積率高、臨路條件、周邊環境佳），更新後房地的價值甚至可達到原本價值的2倍以上，所以合建契約中關於如何計算更新後的房地分配，以及相關約定內容與文字一定都要明確清楚。
1.地主參與都市更新應該分回多少房地呢？可分回多少坪？
在合建契約裡關於房地分配的約定，常常看到只有寫一個可分回坪數或一個分配比例，但這個可分回坪數或分配比例到底是怎麼計算？依據為何？地主往往不清楚而讓建商說了算或被建商擺佈，到底地主參與都市更新應該分回多少房地呢？可分回多少坪？其實是有公式依循的，按照：
地主貢獻的土地坪數ｘ土地使用分區之法定容積率ｘ獎勵容積ｘ銷坪係數ｘ分配比例
舉例來說，如果有10坪土地、法定容積率300%、獎勵容積以目前法規上限50%計算、銷坪係數以1.5計算，假設地主與建商的分配比例為六四分，則地主可分配回之建物坪數應為：
10 x 300% x 150% x 1.5 x 60% = 40.5坪
所以，當今天建商只給你一個分配坪數，你應該要跟建商詢問及確認，這個坪數是怎麼計算的？如果只給你一個分配比例，地主要注意的是建商給的分配比例是否合理？至於一個合建案或都更案中地主到底要拿到多少分配比例才合理，涉及土地所在位置、基地條件、法定容積率高低等諸多條件，如果想進一步瞭解，歡迎加入邱亮儒律師Line官方帳號諮詢：https://lin.ee/ZtXGj3a
2.計算出可分配坪數之後，要如何換算成可分配的價值呢？
如果合建契約只記載了「可分回的坪數」，地主要跟建商問清楚，這個坪數要怎麼換算成可分配的價值，因為地主通常是依據「可分配的價值」來進行選屋。
地主最終「可分配的價值」，通常以上面提到的「可分回的坪數」乘上「更新後房地的平均價值」計算，但這個「平均價值」是如何計算？常常就是合建契約裡會有陷阱的地方，常看到合建契約會約定「以水平方式分屋，建商由上往下分，地主由下往上分」等類似的文字，此時上面提到「平均價值」，就可能會以低樓層的平均價值（例如：20樓的大樓，以2-10樓的平均價值)或低樓層中之中間樓層均價（例如：5樓均價）計算。
邱亮儒律師曾經審閱過一份合建契約更為誇張，竟然是以地主原先樓層加一層計算平均價值(如2樓就以3樓之均價計算平均價值)。
但這樣的分配其實對地主並不公平，因為高樓層的價值較高，低樓層的價值則較低，但假設地主的土地是貢獻蓋一座20樓高的大樓，為什麼地主是分配價值較低的低樓層呢？所以地主就這點要特別注意。
破解陷阱2-注意房地分配約定是否明確、是如何計算、分配比例合理與否、到底分回幾坪建物？又是以什麼計算基準（平均價值）換算更新後分配價值？
三、都更律師的建議
合建契約一旦簽了，地主就會受合建契約拘束，地主的權利與義務就都依據合建契約而定，而合建契約關係地主的高價值房地，所以要特別小心與謹慎，合建契約除了本篇文章提到的，「不可以在簽合建契約前就簽都更同意書」、「房地分配規定要清楚明確」，尚有諸多要注意的地方，像是「契約有沒有終止期限」(落日條款，攸關地主會不會被建商一直用合約綁著)、「有沒有信託約定、信託內容有無限制」、「建商能否拿地主的地去抵押貸款」、「地主是否負擔不合理的違約責任或高額違約金」，礙於文章篇幅關係，我們等本文章(下)篇再一一詳細介紹。
地主注意！小心合建契約陷阱！讓專業律師幫你避雷
總而言之，合建契約攸關地主的權益，且其中可能包含大量的文字與陷阱，若不小心審閱契約內容，可能會讓你損失慘重，地主不可不慎！因此，建議在簽合建契約之前，還是要找專業的律師來審閱合建契約，以確保自身的權益。如果不小心簽了合建契約而衍生爭議時，也建議盡快尋求律師幫忙，讓律師來協助你解決問題、弭平爭議，避免將來受到更大的損害。
＊重要提醒：本文內容是依據撰擬時之法律及相關實務見解所完成，法律及實務見解均有變動之可能，故本文僅供讀者為一般性參考，個案特定情形仍建議諮詢專業人士，就您遇到的問題及個案情形尋求專業意見。
