先前文章〈2024年新增33萬房奴，台灣背房貸人數220萬來到近年新高〉看完了台灣房貸的整體概況後，本文接著分享近年的房貸趨勢。
本文數據皆來自財團法人金融聯合徵信中心，為了避免文章過於冗長，僅會分享筆者認為重要、覺得有興趣、買房研究可能用的到的統計數據。（台灣機車產業的篇幅又臭又長）
有興趣探究或有買房需求的讀者，有想要探究相關資料但筆者卻沒琢磨的話，可自行去聯徵中心下載取用。
購置住宅貸款統計資訊定義
相關名詞定義皆來自財團法人金融聯合徵信中心。
房貸：擷取授信戶「融資業務分類」為「購買住宅貸款（非自用）」、「購買住宅貸款（自用）」及「購買住宅貸款（其他）」者，統稱為「房貸」。
流量（房貸XX新增XX的統計數據）：指某一段時間內（例如2015年1月至3月，以2015Q1表示）新增之房貸，相關資訊包括平均授信餘額、平均授信額度、平均鑑估值、平均核貸成數、平均利率、平均建物面積等。並以貸款者之特徵變數（性別、年齡、年收入、學歷）及建築物之特徵變數（所在之行政區、屋齡或建物類別、地區路段別）分別列之。
存量（房貸XXXX）：指某一特定時間點（例如2014年12月，以201412表示）之房貸，相關資訊包括平均授信餘額、平均授信額度、平均鑑估值、平均核貸成數、平均利率、平均建物面積等。並以貸款者之特徵變數（性別、年齡、年收入、學歷）及建築物之特徵變數（所在之行政區、屋齡或建物類別、地區路段別）分別列之。
存量與流量（筆者自譯）
存量與流量的概念，以機車來舉例：存量就是統計至2024年底，全台有1400萬輛機車（全台機車總數）；流量就是2024年70萬新掛牌數（當年銷量），流量資料也是存量資料的一部分。
存量可以簡單理解成「已經在市場裡的總量」，流量表示「納入該市場的數量」。以房貸市場來說，存量就是全台房貸總人數、房貸總金額等數據，流量則是買房貸款的人數有多少、房產鑑估值、放款額度等資料。假設截至2024年底，全台有220萬房貸族（存量），其中有20萬人為當年核貸買房（流量）。
以上只是簡單說明存量與流量變化，具體跟機車一樣，需綜合考量流進與流出對存量造成的變化。
房屋貸款趨勢
近年房貸金額的平均數與中位數：
近年房貸金額平均數與中位數
平均金額：房貸總金額除以持有房貸人數從上圖可以發現，房貸金額逐步上漲，房貸金額平均數與中位數，已從12年的317萬、185萬來到24年底的560萬與400萬。平均數翻了快一倍，中位數更是翻了一倍多。
以外，平均數與中位數有一個很明顯的落差，這個Gap從12年的132萬，到24年底時差異已來到160萬。
新增房屋貸款趨勢
看完整個房貸市場的概況，接著看每年進場背房貸的狀況：
近年新增房貸金額平均數與中位數
平均金額：房貸新增總金額除以持有房貸人數近年房價逐步墊高，房貸新增金額的平均數與中位數也來到近年新高，從12年的平均數483萬、中位數320萬，至2024年底，平均數來到919萬，中位數則來到792萬，平均數翻了快1倍，中位數更是翻了快3倍！
同樣可以發現，平均數與中位數有著一定差異，兩者差異從12年的188萬縮小到127萬。
房貸統計－性別
主要分成三個部分：核貸成數、平均鑑價（鑑估值）與平均授信額度。
先來看整體房貸核貸成數的性別差異：
近年房貸核貸成數中位數與平均數_性別
平均數與中位數落差不大，男女差異也不多，接落在七成上下。中位數從73%拉高到75%、平均數則從70%提高到71%。
核貸成數的組成，主要由銀行鑑價，並根據財務評估以及物件價值決定授信額度。以下從性別的角度分別看平均鑑價與平均授信額度：
近年房貸平均鑑價與平均授信額度_性別
從20年開始，平均鑑價估值來到千萬大關，直到24年底仍持續攀升，估值甚至突破1100萬，往1200萬邁進；平均授信額度則是在24年底來到800萬的近年新高。
不論是鑑估值還是授信額度，原先兩性的差異不大，直到近年差異逐漸拉大，至24年底的兩性差異分別來到50萬與37萬左右。
新增房貸統計－性別
接著來看近年每季的新增房貸在：核貸成數、平均鑑價與平均授信額度的趨勢變化。
先來看新增核貸成數的性別差異：
近年新增房貸核貸成數中位數與平均數_性別
性別導致的差異不大，中位數從73%提高到24年底的79%左右，平均數則從67%震盪至72%上下。
接著看兩性的平均鑑價與平均授信額度：
近年新增房貸平均鑑價與平均授信額度_性別
從2013年開始，平均鑑價估值就已經來到千萬大關！直到24年底，估值仍在1400萬上下震盪；授信額度則是在23年底達到千萬門檻。
從上圖可以看到，不論是平均鑑價還是授信額度，兩性差異不大，落在50–80萬左右。
結論
根據性別下的房貸與新增房貸趨勢，並展開核貸成數、平均鑑估值以及平均授信額度，得出以下幾個重點：
- 房貸金額平均數翻了快一倍，中位數更是翻了一倍多，已從12年的317萬、185萬來到24年底的560萬與400萬，皆是近年新高。
- 房貸新增金額的平均數翻了快1倍，中位數更是翻了快3倍！從12年的平均數483萬、中位數320萬，至2024年底，平均數來到919萬、中位數792萬，皆是近年新高。
- 不論是核貸成數、平均鑑估值還是平均授信額度，兩性差異皆不大。
- 整體核貸成數平均數與中位數落差不大，中位數從73%拉高到75%、平均數則從70%提高到71%；新增核貸成數中位數從73%提高到79%左右，平均數則從67%震盪至72%上下。
- 整體房貸平均鑑價估值在20年來到千萬大關，直到24年底仍持續攀升，往1200萬邁進，平均授信額度則是在24年底來到800萬的近年新高；新增房貸的平均估值在2013年就已經來到千萬大關！直到24年底，估值仍在1400萬上下震盪，授信額度則是在23年底達到千萬門檻。
同先前文章，聯徵提供的數據只有單一維度的資料，無法更進一步探究兩性於各年齡層的房貸分布等，了解自己正處於哪個象限，實在可惜。
有鑒於各縣市房價差異甚大，全台的總房價難以用單一數字表達，更細部的數據維度展開，待未來篇章揭曉。
房市分析未完待續
整體分析的架構上，量化分析會分成物件（供給）與購房者（需求）：物件會針對新成屋與中古屋，了解數量、坪數、價格等資料；購屋族則是了解收入、支出、房貸利息、貸款成數等資訊。
質化資料上，會針對「第七波信用管制」（第七波打房政策）、新青安政策（青年安心成家購屋）以及簡單回溯前六波在打什麼。
看完了房貸人口組成、房貸金額、核貸成數、平均鑑估值以及平均授信額度，接下來的重點將放在「整體房貸市場」的數據解讀（非「新增」房貸），就請跟我一樣想了解台灣房市的讀者敬請期待！
