重劃區夜市，透露出何種經濟玄機？

夜市，在臺灣的經濟發展史上扮演著很複雜的角色，好的方面來說，可以人盡其才、地盡其利、物盡其用、貨暢其流；壞的方面說是都市之瘤，製造很多外部成本，另外一方面來說，反映的就是地價。

這幾年臺中市給我兩個印象，其一，重劃區的空地多；其二，夜市數量多，偏偏這兩者還有很顯著的因果性，如果不是因為重劃區空地多，多到難以有效開發的話，怎會冒出這麼些大型夜市呢？幾年前我就曾經評論過，這些在住宅區的超大型夜市仍會伺機陸續出現，而事實上也果真如此，夜市不僅要大、要豪華還要更高調。

幾年前在七期重劃區旁數千坪的觀光夜市盛大開張，其中一個在開幕第三天就被市政府依違反建築法、都市計畫法等規定鏟了（簡單來說就是住宅用地不准蓋超級大夜市），剩下的壽命也不長，結局仍是一樣。為何市政府鏟夜市的動作這麼快速有效？文言的說法是夜市的存在威脅到都市發展，白話的說法是夜市的存在威脅到房價與地價。

走一趟臺中市外環就知道這些重劃區內除了零星的建案與空地之外，就是夜市、洗車廠、釣蝦場、夜店、柏青哥、二手車商、海產店與鐵皮工廠，代表土地的集約度根本上就是過低。但令人相當好奇，為何鄰近七期豪宅的重劃區不蓋豪宅（同理，住宅區也是），竟然搞起夜市呢？很簡單一件事，土地報酬降低罷了。

根據李嘉圖的地租論(Law of Rent)，地租在概念上是指土地所有人在土地上進行的經濟活動所得到收益，減去在最低效的土地上進行的同樣一項經濟活動的收益，且地租是產品價格上升的結果，而不是價格決定的因素。

有了這一層概念後，就可以來思考一下豪宅旁超級大夜市為什麼會出現的原因了。

重劃區地主的期望最高收益當然是變身豪宅，假定鄰七期的地價（即地主賣地的最高收益）是X1，最遠的地價是Xn，又假定X1的地價與七期同價，照理，X1這塊地的租值應該是相鄰兩塊地的收益為X1-X2（相鄰兩塊地的租值是Xn-1-Xn），如果地主期望不到X1的價格（也就是說這塊地的租值基本上是高估的），此時地主不是賣地變現就只有兩個選擇，繼續等地價攀高再出售（沒有收益），否則就想辦法經營最低投資成本的生意（如停車場或夜市等），這時候不管能夠賺多少錢都是理性的，也就代表土地的租值低，機會成本也低。舉例來說，短期經營夜市，代表這塊地真正的租值是出租當夜市的收入（如果隔壁是空地），一塊地的租值是反映在這塊地能搞出什麼名堂，搞豪宅租值就高，搞夜市租值就低。從經濟理論上就可以知道，若夜市就此存在，不就代表這些重劃區的租值僅能夠當夜市，卻成不了豪宅，如此一來，鄰近的七期的豪宅租值，照理不就被嚴重高估了嗎（租值為相鄰的概念）？

有了這一層概念之後，這些出現在重劃區的低租值行業，其實也代表著土地價格根本上就是低的，或者被過度高估的。目前房價空頭聲音不斷，有些大型建商保守一點的繼續囤地（甚至經營夜市），積極一點的早已出脫手上的精華土地變現，租值降低反映未來的地價與房價，更可能受景氣與人口結構的問題面臨到下修壓力。

見微知著，一葉知秋，只要重劃區冒出夜市，不就代表房市空頭壓力愈大嗎？同時，代表政府的土地政策，根本上就是亂搞的嗎？