達麗 (6177) 營建股投資模型更新至2021Q3｜一個建案完工準備交屋以及後續建案

1. 2021Q3 營建股投資模型評分結果
2. 盤點模型五大指標得分情形
3. 達麗大道已於 2021/10/18 取得使用執照
4. 達麗居山進度？
5. 其他建案

一、2021Q3 營建股投資模型評分結果

(一) 成長性 _ 10 分 (最高 20 分)：

• 與建案銷售有關的合約負債 (權重 5 分)：
  與建案銷售有關的合約負債為 37.38 億，較前一期的 39.55 億下降，得 0 分。

• 與建案銷售有關的未認列合約承諾 (權重 5 分)：
  與建案銷售有關的未認列合約承諾金額 263.74 億，較前一期的 274.91 億下降，得 0 分。

• 與建案銷售有關的每股未認列合約承諾 (權重 10 分)：
  與建案銷售有關的未認列合約承諾金額 26,373,870 千元 / 387,911 千股 = 67.99，得 10 分。

(二) 獲利性 _ 8 分 (最高 20 分)：

• 毛利率 (權重 10 分)：
  過去三年毛利率為 27.56%、26.75% 及 35.73%，平均 30.01%，得 6 分。
• 營業利益率 (權重 10 分)：
  過去三年營業利益率為 7.97%、17% 及 9.09%，平均 11.35%，得 2 分。

(三) 穩定性 _ 15 分 (最高 20 分)：

• 營業活動現金流量 (權重 5 分)：
  過去五年營業活動現金流量均為負值，得 0 分。
• 營業利益 (權重 5 分)：
  過去五年營業利益均為正值，得 5 分。
• 稅後淨利 (權重 5 分)：
  過去五年內稅後淨利均為正值，得 5 分。
• 現金股利 (權重 5 分)：
  過去五年都發放現金股利，得 5 分。

(四) 安全性 _ 6 分 (最高 10 分)：

• 滯銷率 (權重 10 分)：
  將待售房地 (餘屋) 之金額除以存貨總額之比率即為滯銷率。3,875,065 千元 / 31,237,349 千元 = 12.4%，得 6 分。

(五) 價值性 _ 12 分 (最高 30 分)：

• 每股潛在獲利 (權重 10 分)：
  把與建案銷售有關的未認列合約承諾 26,373,870 千元乘以過去三年的平均營業利益率 11.35%，再乘以 80%，再除以 387,911 千股，等於 6.17，得 10 分。
• 股價淨值比 (權重 20 分)：
  把 11/5 收盤價 30.05 元 / ( 本季每股淨值 16.04 元 + 每股潛在獲利 6.17 元 ) = 1.35，得 2 分。

(六) 達麗總分 51 分 > 可列入觀察的 50 分

註：本營建股投資模型評分>50分即可列入觀察，有興趣者請參閱丁彥鈞會計師的《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》。

二、盤點五大指標得分情形

(一) 得分最高的是「穩定性」：

(二) 得分較低的是「獲利性」與「價值性」：

• 獲利性：
  跟上一篇一樣，不贅述。
• 價值性：
  跟上一次分析都一樣是 12 分，不多講，重點在於下面。

(三) 得分尚可的「成長性」：

三、達麗大道已於 2021/10/18 取得使用執照

四、達麗居山進度？

五、其他建案

(一) 2021Q3~Q4：

達麗協理廖政雄表示，2021年達麗預計完工交屋的新案，包括台灣、美國西雅圖共六筆，完工量達128億元，多集中在第三季起完工認列，包括......高雄總銷30億元「達麗東京」、及美國西雅圖總銷44億元「KODA第五大道」三筆，貢獻第三季業績明顯起飛。

展望第四季......除「達麗東京」還有10億......「KODA第五大道」還有近六成持續銷售新成屋之外，台中總銷21億元「達麗大道」、新北市三重總銷5億元「麗水苑」、台中47億元「達麗居山」等，會在年底接棒交屋入帳到2022年第一季。

第四季還有......處分美國西雅圖土地......預計12月認列......法人估可貢獻EPS約1元。

(二) 2022 以後：

1. 上東京：預計 2022 完工、總銷約 29 億。
2. 漾CITY 2：預計 2022 完工、總銷約 15 億。
3. 國家強棒：預計 2022 完工、總銷約 40 億。
4. 陽明大苑：預計 2023 完工、總銷約 40 億。
5. 創世紀：預計 2023 完工、總銷約 63 億。......

結語

• 財報看不完，我營建股每季評分一次，中間過程就是等待：
  例如前面說的存貨，財報的下一頁是它的明細，它說 38 億中有 24.8 億是「KODA」案、7 億是「東京」案。我比較有疑慮的是 KODA，因為有網友說美國市場不好，是從公司賣掉華盛頓州土地推論來的。我沒能力推論這件事，所以我選擇等待。

• 等待過程要找事情做，好好享受人生，不然會受不了！
  例如基泰 (2538)，因為基泰忠孝大樓從原本公開標售改為私下議約、然後久久未見成交導致股價劇烈震盪。有位營建股達人表示他有重壓、而且是投資生涯之最，還表示既然深信不疑，股價震盪期間就選擇去遊山玩水靜候佳音。對基泰忠孝大樓標售案的結果我之前基泰的分析文有被今週刊報導，請一併參考。

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