【如何貸到最好的條件?首購貸款的現況及貸款技巧】
【如何貸到最好的條件?首購貸款的現況及貸款技巧】
央行總裁楊金龍於9/19，宣布的第七波信用管制措施，其中最重要的內含訊息分別有兩個
1.名下有房是原罪。
2.要跟名下沒有房子的首購族說，「央行總裁我挺你買房」。
所以名下沒有房的首購族，到目前為止都還是整個政府力挺的族群，
或者應該這樣說，其實整個政府從之前到現在，都非常力挺首購族，
但是這樣的「好意」，是否有轉化到真正要買房子的首購族身上呢?
那讓我們來從去年8月開始，政府推動史上最無敵的房貸政策-「新青安」開始，
會說這個房貸政策是史上最無敵的原因，就是因為他保證8成(之前)，一些優惠造成買房比租房還更划算，所以一年內有快6萬個聰明的首購族立刻就跳上車，這些人無疑是買到賺到。
但是讓我們看一下信義房屋的房價指數，從8月新青安開始到現在，
房價被推升了大約12%(實際上應該更多)，銀行開始實行排隊令，
造成首購族不只買的更貴，還要準備更多的自備款來因應當下不友善的貸款環境，我真心為首購族覺得難過。
▋目前首購購屋的現況
因為我這邊一直都在貸款購屋，所以對於貸款市場算是非常了解，
不管首購或新青安，都一直在砍成數，表面上還是可以貸款8成，
但實際上是以他的估價的8成，然後估價一直往下修，
所以實際上大概只能貸到買賣價的7成左右，
利率的部份除了新青安是固定的以外，其他首購貸款利率都往上到2.6%以上
寬限期幾乎都不給，貸款年限40年幾乎都不會給，現在幾乎都給20年居多。
比較滿的銀行，都還會暗示要再加買保險(房貸壽險或美元定存保險)，
老實說現在貸款真的比較難。
▋首購的建議
如果說首購族決定現在要進場買，那我會給出以下建議
1.決定你的首要選擇
如果決定貸款，你就必須在下面這些項目中做出選擇
成數、利率、寬限期、年限、其他
我建議的權重如下：
成數 >>>> 利率 > 寬限期 >> 年限 > 其他
因為成數是當下可以決定要拿多少頭期款的決定性因素，
既然要貸款，當然是因為沒有那麼多錢，
所以無論如何都應該拿其他東西換成數，這才是最優的解法。
利率2.8%以下都還算可以，盡量不要超過3%，
寬限期是一個讓自己可以喘息的時間，能有當然盡量要。
年限長一點貸款壓力會小一點，也是能有盡量要。
其他如開辦費及保單等等，其實才是可以反客為主的利器，下面會接續說。
▋如果是我會怎麼談貸款?
我會直接跟他們說：「我可以買房貸壽險或美元保單」
為什麼?這樣不是會增加費用嗎?
這就必須要了解銀行的心理，銀行做你的房貸，不是為了賺你這點小錢，
是希望你之後可以買理財商品，這對於分行或業務，這才是最大條的獎金來源，
與其被給軟釘子(譬如我們房貸排到6個月後、利率現在要3.5%、成數只能6成等等)
那還不如直接表明「我就是來談生意，我讓你賺，你給我好條件」
而且不管房貸壽險或美元保單，都可以立刻解約，
雖然會被扣費用，但是換個想法，就當他是開辦費就好了
事實上，我也是真的這麼做，
我最近一個對保的貸款，我就有買房貸壽險，原因無他，他給我最好的條件，
然後買完一個月後，我就去解約房貸壽險，被扣了上萬元，
我就當他是開辦費，相較於可帶出來的成數及利率來說，這一切都很值得。
▋結論
貸款在現在這個當下，盡量反客為主，
與其眼巴巴求人，最後又拿到最差的條件，又壓線到最後一天
還不如大方表明我很上道，這樣反而一堆行員巴著你，
是我選妃子，不是妃子選我。
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