先前文章〈2020年來實施七次信用管制的重點摘要〉分享了2020年以來實施的七次信用管制政策。
其中最特別的是，2024年9月19日宣布第七波房市管制措施，這一次甚至被冠上「史上最嚴限貸令」。究竟是怎樣個嚴法？為什麼要實施？未來是否會有第八波？就跟著本文繼續看下去。
第七次信用管制
自然人購買「第二戶」房屋時的購屋貸款成數降至5成，由原先的特定地區（六都與新竹縣市）擴大到全國，名下有屋的第一戶購屋貸款無寬限期，且「三戶以上」的自然人、公司法人、高價住宅以及建商餘屋貸款成數均降至3成。由於重點是在打炒房，以及抑制房市過熱，鎖定打擊的主要對象為投資客，縮緊銀根迫使他們減少投機炒作。因此針對受影響的三大族群，央行另外在10月9日祭出放寬措施：
針對個人、夫妻以及繼承人在新青安、首購與寬限期的限制，可以參考房感提供的表格：
怎樣個嚴法？
根據房感的文章〈第八波信用管制沒來！央行限貸令！選擇性信用管制是什麼？對房價的影響？〉提供的調整如下：
可以發現主要針對自然人、公司法人在第二戶以上購屋貸款、高價住宅貸款、建商餘屋貸款的貸款成數上限下調、以及無寬限期作調整。
嚴格來說，只要這幾年的打房政策不結束，接下來的「第八波」、「第九波」還是「第十波」，都只是先前七次信用管制政策的延伸，看是繼續降低貸款成數、調升貸款利率、銀行對借款人資格的嚴格審核、降低鑑估值等等，只要後續仍是往「信用緊縮」的政策實施，每次都只會被再次冠上「史上最嚴限貸令」的頭銜。
為什麼要實施第七次信用管制政策？
2020年開始，台灣房市受惠台商回流、市場資金動能充沛、史上最低房貸利率（疫情導致經濟衰退，使主要經濟體實施寬鬆貨幣政策）等因素，自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增，部分案件出現貸款成數偏高、貸款利率偏低、寬限期過長等現象；部分購地貸款借款人利用銀行資金進行養地、囤房；建商餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。
不僅如此，俗稱新青安優惠房貸政策的「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，被批評有人頭戶、轉出租等非自住購屋違規亂象，導致銀行的貸款態度謹慎，加上房市大好，放款金額已高，整體額度愈來愈少，有些銀行甚至當年額度已滿，需要等到隔年才有額度。
種種跡象表明房市強勁成長，為壓抑房市過熱，央行不僅出台許多打炒房政策，不動產選擇性信用管制陸續實施七波，避免在經濟動盪不安下，銀行過度集中在不動產授信。
第七次信用管制的實施，除了將信用管制時間拉長，希望能有效剔除投機炒房，避免房市泡沫化、信用資源過於集中房地產，最終達到三大目標：
- 降低民眾強烈的房價上漲預期心理。
- 將投機需求的貸款資金釋出，優先轉予無自用住宅者購屋貸款。
- 改善信用資源過度集中不動產貸款情形。
信用管制造成的影響
雖然信用管制主要針對對象為購置第二戶以上住宅以及高價住宅房屋貸款的自然人與公司法人，但不要忘了不動產貸款佔總放款比重仍維持在歷史高檔，即便政策實施的對象不是我們這一群計畫買房的首購青年，在銀行不動產授信的水位就是這麼高的情況下，仍會受到信用管制的政策影響。
隨著一次次信用管制的實施，加劇有買房需求的民眾恐慌心態：「再不快點買，不僅貸款成數低、利息高，嚴重一點甚至連貸都貸不下來。」每一波的信用管制越趨嚴格，加深民眾想法，形成「每一次信用管制→房貸授信更難撥款、成數更低、利息增加的」信念螺旋。
銀行房貸授信水位過高，審核從嚴，有購屋計畫的民眾，恐因貸款條件過於苛刻，不得不延後或放棄購屋；近期交屋的民眾恐因房貸問題無法順利交屋，造成違約糾紛。
形成資金斷鏈、房價泡沫破裂，除了現階段出現的交屋、違約糾紛，未來斷頭、法拍物件將放量增加，甚至夾殺中小型建商。
未來是否會有第八波信用管制？
是否會有第八波信用管制，抑或是放寬信用管制政策，取決於央行觀察「房價是否修正」、「不動產放款集中度」及「不動產貸款金額」三大關鍵指標：
- 房價是否修正：央行最主要的觀察指標，顯示政府抑制房價上漲的決心。
- 不動產放款集中度：過高的不動產放款集中度代表銀行體系過度曝險於房市風險。
- 不動產貸款金額：反映整體房市貸款規模，過高的貸款金額可能增加金融風險。
2025年以來，每個月都是房市降溫的新聞，以〈出乎意料！央行不升息、不推第8波打房 「但埋一伏筆」〉內容為例：
央行房市政策上也延續去年Q4的態度，僅維持第七波信用管制，
祭出第八波調控。
主要是目前住宅貸款餘額增速已趨緩，連新青安的熱度都較高峰期
腰斬，代表央行降低不動產放款集中度、導引房市軟著陸的政策目
標已見成效，因此後續應會在既有政策上強化金檢，藉由要求第一
線的行庫自我約束，取代更激進的管制規範。部分公股行庫雨天收
傘，鑑價及放款都更保守，消費者若難以取得足額貸款，將下修購
屋總價保留應對彈性，使市場進一步中低總價物件靠攏。
同本文提到，整體市場受多次信用管制措施打壓，即便是三大排除的族群，仍同樣逃不了銀行不動產貸款佔總放款比重過高的議題。
多家媒體新聞表示今年以來房市急遽降溫，央行預期不再出台第八波信用管制，取而代之的是以「強化金檢」作為管控手段。（延伸閱讀：金檢取代第八波房市信用管制？楊金龍鬆口：那當然）
至於何謂金檢？如何強化金檢？這主題已超出筆者目前研究房市的範疇，未來倘若真的實施，再來探討也不遲，現狀就先暫時擱置。
房市分析未完待續
整體分析的架構上，量化分析會分成物件（供給）與購房者（需求）：物件會針對新成屋與中古屋，了解數量、坪數、價格等資料；購屋族則是了解收入、支出、房貸利息、貸款成數等資訊。
筆者後續會再用兩、三個篇幅，提供一些自認值得分享的補充資訊，以及如何整合這些資訊，變成購屋的數據參考指南。
質化資料上，本文簡單回溯完2020年以來的七波信用管制，後續會再針對、新青安政策（青年安心成家購屋）簡單做個摘要說明。
參考資料
- 房感－第八波信用管制沒來！央行限貸令！選擇性信用管制是什麼？對房價的影響？
- 財金M平方：台灣房地產政策| 時間軸專區
- 史上最嚴限貸令來了 專家也嚇到：央行往死裡打
- 新青安房貸爆量，銀行「史上最嚴限貸令」效應全解讀：房價會下跌嗎？一表看18家銀行房貸令狀況
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