隨著近年台灣房市景氣驟熱，推升不動產貸款佔總放款比重逼近2009年的歷史高點37.9%：
當該比重過高，代表銀行過度集中不動產授信，將影響信用資源配置，不利生產事業實質投資。
為了降低銀行於不動產曝險過高、以及打壓過熱的房市，從2020年至2024年底為止，央行已經實施七波的信用管制。除了抑制房市熱度外，抑是希望透過政策，降低不動產貸款占總放款的比重。短短五年出台七次信用管制政策，由此可見這波房市之熱有多瘋狂。對於這兩年準備買房的購屋者來說，不得不做點功課，甚至還得不時關注一下房市新聞，觀察是否還會有所謂的「第八波信用管制」打亂買房計畫。
本文接著筆者所查閱的資料做個概要，梳理這七波信用管制，究竟限制了些什麼，相關的參考資料連結，將會放在文章尾。
央行不動產選擇性信用管制政策
進入正篇以前，要先知道何謂「信用管制」。
「 信用管制 」常被稱為「央行限貸令」，希望透過限貸令有效抑制投機性的資金。
「選擇性信用管制」是央行的貨幣政策工具之一，是指對金融機構的某些業務採取一定程度的緊縮，以達到控制資金的流向與流量的目標。
中央銀行可採行的選擇性信用管制措施包含不動產信用管制（房貸、土地融資等）、消費者信用管制、直接信用管制與貸放比率的限制等。
不動產選擇性信用管制政策，就是針對房地產的融資進行金額與放款條件的限制，希望透過這樣的政策「限縮銀行產業者與民眾進行房貸放款時的談判自由度」，包含限縮放款成數、提高利率、放貸條件嚴格審查、還款期限縮短等等，所以才被大家稱為「 限貸令 」。
2020年啟動的房貸信用管制
2020年開始，台灣房市受惠台商回流、市場資金動能充沛、史上最低房貸利率（疫情導致經濟衰退，使主要經濟體實施寬鬆貨幣政策）等因素，自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增，部分案件出現貸款成數偏高、貸款利率偏低、寬限期過長等現象；部分購地貸款借款人利用銀行資金進行養地、囤房；建商餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。
種種跡象表明房市強勁成長，為壓抑房市景氣過熱，央行不僅出台許多打炒房政策，不動產選擇性信用管制更是陸續實施七波，避免在經濟動盪不安下，銀行過度集中在不動產授信。
第一次信用管制2020/12/08
公司法人購置住宅貸款第1戶最高貸款成數6成，第2戶以上最高貸款成數5成，皆無寬限期。
建商餘屋貸款最高成數5成。
自然人購置第3戶以上最高貸款成數6成，且無寬限期。
購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制（購地貸款），應檢附具體興建計畫，最高貸款成數6.5成，並保留其中1成待動工興建後始得撥貸。
第二次信用管制2021/03/19
自然人購置高價住宅、第3戶購屋貸款最高成數降至5.5成、第4戶以上購屋貸款成數降至5成，購置高價住宅貸款第4戶貸款最高成數由 6 成降至 4 成。
公司法人購置住宅貸款成數一律降為4成，工業區閒置土地抵押貸款成數降至5.5成。
第三次信用管制2021/09/24
自然人在特定地區（六都與新竹縣市）購買「第二戶」房屋的購屋貸款不得有寬限期。
購地貸款成數降至6成，工業區閒置土地抵押貸款降為5成。
第四次信用管制2021/12/17
自然人購置高價住宅及第三戶以上購屋貸款、建商餘屋貸款、工業區閒置土地抵押貸款成數降至4成。
購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，借款人切結於一定期間內動工興建。
第五次信用管制2023/06/15
自然人在特定地區（六都與新竹縣市）購買「第二戶」房屋的購屋貸款成數降至7成。
針對換屋族的配套措施：名下已有1戶房貸，因實際換屋需求，擬申辦特定地區第 2 戶購屋貸款的自然人，只要和銀行切結「一年內出售老屋（需完成移轉登記＆塗銷第 1 戶抵押權）」，新屋便可排除 7 成貸款成數限制。（若違反切結事項，將被立即收回貸款成數差額，且追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息、加收以轉貸等方式規避切結事項等罰則）
第六次信用管制2024/06/13
自然人在特定地區（六都與新竹縣市）購買「第二戶」房屋的購屋貸款成數降至6成。
第七次信用管制2024/09/19
自然人購買「第二戶」房屋時的購屋貸款成數降至5成，由原先的特定地區（六都與新竹縣市）擴大到全國，名下有屋的第一戶購屋貸款無寬限期，且「三戶以上」的自然人、公司法人、高價住宅以及餘屋貸款成數均降至3成。
結論
2020年以來，除了七次的信用管制外，期間政府還陸續出台許多炒打房政策，礙於篇幅，僅探討討論聲量較大，且直接攸關買房者承貸條件與資金的房貸信用管制。關於其他房地產政策的實施概要與時間軸，可以參考財金M平方的〈台灣房地產政策| 時間軸專區〉。
不論是針對自然人才是公司法人，限貸令主要目的在於「防範勝於治療」，與其等到房市泡沫破裂再來救市，不如在有跡象的時候就開始干預，除了避免銀行過度集中不動產授信外，希望透過政策，降低不動產貸款占總放款的比重；以及打擊炒房歪風，減少投機炒作，抑制房價與避免房市過熱。
從這七波信用管制政策的重點項目，發現自然人（一般民眾、投資客）都在每一波的信用管制名單內，不僅是寬限期受限，貸款成數也是隨著高價住宅以及購買戶數逐漸降低。僅針對首購族（第一戶）、新青安以及換屋族有額外較為寬容的配套措施。
針對公司法人與建商餘屋貸款的部分，同樣是採取收緊銀根的政策，不僅是限制購地與工業區閒置土地的放貸成數，一樣針對高價住宅與第二戶以上購置住宅調降貸款成數。
房市分析未完待續
整體分析的架構上，量化分析會分成物件（供給）與購房者（需求）：物件會針對新成屋與中古屋，了解數量、坪數、價格等資料；購屋族則是了解收入、支出、房貸利息、貸款成數等資訊。
筆者接著會再用兩、三個篇幅，提供一些自認值得分享的補充資訊，以及如何整合這些資訊，變成購屋的數據參考指南。
質化資料上，本文簡單回溯完2020年以來的七波信用管制，後續會再針對「第七波信用管制」（第七波打房政策）、新青安政策（青年安心成家購屋）簡單做個摘要說明。
參考資料
- 財金M平方：台灣房地產政策| 時間軸專區
- 台灣-全體銀行放款餘額-不動產貸款佔比
- 誠家代書央行第七波 信用管制
- 第七波信用管制措施懶人包！什麼是選選擇性信用管制？本篇帶你一次了解
- 【總經Spotlight】台灣央行打房是真是假，房市熱絡景氣難道曇花一現？
- 第八波信用管制沒來！央行限貸令！選擇性信用管制是什麼？對房價的影響？
