七都大樓房價全面回調 台中、新竹跌幅最深
央行第七波選擇性信用管制上路已滿一年，買氣降溫，而房價又有什麼變化?
根據最新「政大永慶七都大樓房價指數」和「政大永慶雙北公寓房價指數」數據，在這分享房產觀測站的觀察與分析。
分析內容分成兩個版本：· QA版：抓重點，想快速了解的人可以直接看這個。
· 重點整理：數據完整、分析深入，想了解更詳細分析的人可以參考這個。
1. QA版：
Q1：什麼是「第七波信用管制」？為何影響這麼大？
A：央行提高特定貸款門檻，使買房更難貸到高成數，直接降低購買力，買方轉保守、賣方讓利，因此壓抑房價。
Q2：2025Q3 七都大樓房價是否全面下跌？
A：是。七都（北北基桃竹中高）全部由去年上漲轉為今年下跌，跌幅 2.3～6.7%。
Q3：哪裡跌最多？
A：大樓：台中（-6.7%）、新竹（-6.2%）；公寓：台北（-10.1%）。
Q4：為什麼公寓跌幅比大樓大？
A：因為公寓貸款成數低、設備老舊，買氣一冷就容易出現價格修正。
Q5：雙北公寓跌回哪一年？
A：跌回 2021 年 水準。
Q6：未來房價會繼續跌嗎？
A：目前市場進入「價格修正期」，但是否繼續下修需看利率、貸款政策及供需變化。新青安鬆綁是否能救市還要觀察後續房價指數。
2. 重點整理：
2024 年 9 月，中央銀行啟動第七波選擇性信用管制。政策實施一年後，房市降溫跡象逐漸浮現。
根據「政大永慶七都大樓房價指數」與「政大永慶雙北公寓房價指數」顯示，2025 年第三季房價表現已明顯轉弱。
七都大樓房價：2025 Q3 全面下跌
2025 年第三季，七都大樓房價年跌幅介於 2.3% 至 6.7% 之間，與去年同期相比，全面由「上漲」轉為「下跌」。
- 台中市：年跌 6.7%（跌幅最大）
- 新竹縣市：年跌 6.2%
- 高雄市：年跌 4.1%
- 桃園市：年跌 3.8%
- 新北市：年跌 2.3%（跌幅最小）
表1、第七波信用管制前後政大永慶七都大樓房價指數變化
為什麼房價會下跌？
主要原因可歸納為以下幾點：
- 貸款條件收緊，進場門檻提高，買方態度轉趨保守
- 市場釋出量增加，待售物件上升
- 市場預期心理反轉，賣方為促成交易開始讓價
- 前期漲幅過快的區域，修正壓力特別明顯
其中，台中與新竹修正力道最強，與過去漲勢過快有高度關聯。
台中市
- 重劃區開發與台積電題材推升過去漲勢
- 信用管制後買氣明顯降溫
- 二手市場率先出現價格鬆動
新竹縣市
- 科技業帶動需求、供給相對有限
- 過去漲幅大，政策收緊後修正更為明顯
雙北公寓跌幅更深，價格回到 2021 年水準
相較於大樓產品，公寓價格修正幅度更大。2025 年雙北公寓年跌幅如下：
- 台北市公寓：年跌 10.1%
- 新北市公寓：年跌 8.2%
整體來看，雙北公寓房價指數已回落至 2021 年水準。
表2、第七波信用管制前後政大永慶雙北大樓、公寓房價指數變化
為什麼公寓跌得比大樓多？
公寓產品在本波修正中承壓較重，主要原因包括：
- 屋齡普遍較高，設備老舊
- 貸款成數較低，信用管制影響更大
- 投資需求退場（公寓原本投資客比例較高）
- 自住需求更集中於大樓產品（安全性與管理優勢）
因此，當整體買氣放緩時，公寓價格往往率先被修正。
房市展望：預期反轉，後續關鍵仍在政策
信用管制後，「房價一定會持續上漲」的市場預期已明顯消退，房價正式進入修正與盤整階段。
後續房市走向，仍需持續觀察以下幾項關鍵因素：
- 利率是否出現升降變化
- 貸款政策是否進一步收緊或鬆綁
- 市場供給與需求的變化情況
值得注意的是，行政院已於 2024 年 9 月鬆綁新青安貸款與換屋族貸款相關規定，後續是否能有效刺激買氣、促使房價止跌，仍有待未來幾季房價指數進一步驗證。
