倘若那天把該說的話好好說 ，我哪敢跟你買房！（房地產買賣契約糾紛及違約金問題分析）

案例：

1.甲從小錦衣玉食，某日逛街經過一家丙代銷公司時，想起母親常說：女兒，妳與其買衣服、鞋子不如買棟屬於自己的房子，一時興起，便走進丙代銷公司，由丙介紹建案，該建案標題打著「國家級森林公園第一排」，且以「三面採光，公園美景」作為廣告詞，加上丙以示意圖之內容，讓甲相信周邊是國家級森林公園，不會被其他建築物遮擋，丙強調視野極佳、不會被鄰近建物遮擋。

2.甲於000年00月00日經丙代銷公司代銷，向乙買受該建案預售屋第10樓，約定買賣價金為8000萬元，乙與甲簽訂該房屋及土地買賣契約，並約定15期，繳納款項。

3.甲已經繳納11期款項，000年00月間，該建案接近完工時，甲赫然發現該建案附近，早於建案完工啟用之「A市運動中心」棟距過近、遮擋視線，與當時廣告所稱全然不同，遂向乙、丙反應，惟乙、丙均未正面回應，甲便不再繳納剩下款項，乙認為甲違反買賣契約一狀告上法院。

乙主張：

1.解除買賣契約、沒收按價金15﹪計算之懲罰性違約金。

2.依據契約約定之遲延利息。

違約金條款：

「買方（即甲）因辦理貸款之條件不合、未依通知期限完成一切貸款手續，或因買方之任何因素使賣方（即乙建設公司）無法如期取得全部貸款，賣方得解除本買賣契約，解約時賣方得沒收依契約總價15％計算之違約金。」

甲主張：

乙、丙廣告不實、民法第92條受詐欺而為買賣契約意思表示為由，撤銷所為買賣該房地之意思表示，該房地之買賣契約，既然依民法第92條規定撤銷而失其效力，乙應依民法第179條規定，返還受領自甲給付之價金。

法庭上雙方喋喋不休，一時爭執不下：

甲：「乙、丙騙我！廣告文宣宣稱「國家級森林公園第一排」，該應該是位於國家級森林公園第一排，對面即為該公園，無其他建築物得以遮擋。丙銷售當時，甲根本不知道搭建A市運動中心會高自己購買的樓層，再加丙以「三面採光，公園美景」作為廣告詞，並參考示意圖之內容，更令甲深信周邊是國家級森林公園，不會遭其他建築物遮擋，乙亦強調視野遼闊、不會遭鄰近建物遮擋。」

乙：「沒這回事！我、我的代銷丙、以及丙的代銷人員A向甲銷售該房地時，對於該房地、建案之上開資訊，並無任何隱匿、以詐術使甲混淆不清、陷於錯誤之情事!」

什麼是因被詐欺而為意思表示？

民法第92條第1項前段規定：

因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

實務認為：

本條所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」。所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。

什麼是廣告不實：

公平交易法第 21 條第1款：

事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

法院認為：

1.文宣無隻字片語提及該建案、該房屋外之視野遼闊、不會遭鄰近建物遮擋。甲單憑廣告文宣圖面、就自以為認定乙、丙於銷售時有強調該建案與公園間棟距寬敞、視線不受遮擋之意，無理由。

2. 乙委由丙之代銷人員丁向甲銷售該房地時，對於該房地、建案之上開資訊，並無任何隱匿、以詐術使甲混淆不清、陷於錯誤之情事。

3.乙也無向甲表達或強調該房屋所在樓層視野遼闊、不會遭鄰近建物遮擋。

解除買賣契約、沒收按價金15％計算之懲罰性違約金：

什麼是違約金？

民法第250條規定：

當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

實務見解：

違約金有損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金之別，其效力各自不同：

1.損害賠償預定性違約金 ： 是以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。

2.懲罰性（制裁性）之違約金：

（1）是以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，為嚇阻違約而為此處罰之約定，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。

（2）懲罰性（制裁性）之違約金，必須於契約中明定，否則，契約縱有履行期或履行方法之約定，其所定違約金，仍應視為賠償總額之預定。再者，當事人所約定之違約金究竟屬於何性質，不強求契約所用文字以一字不差為必要，須依契約全旨綜合觀察認定之。

法院認為：

兩造間該房地買賣契約，已經乙於000年0月0日以上開契約約定事由解除，並生效力，甲、乙間買賣契約因之而溯及消滅，且本件是以是以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，則乙請求甲給付按房地總價金15﹪計算之違約金，有理由。

契約約定之遲延利息：

什麼是債務不履行態樣：

給付不能：

民法第 226 條：

因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。

前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。

不完全給付 ：

民法第 227 條：

因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

給付遲延：

民法第 229 條：

給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。

白話來說：

1.給付不能：債務人有可歸責事由，債務人根本未為給付，其給付已陷於不能者，為給付不能。

2.不完全給付：債務人雖為給付，然給付之內容未符債務本旨。

3.給付遲延：債務人有可歸責事由，給付若仍可能，則為給付遲延。

法院認為：

1.甲自第11期以後之價金即未再依約繳付，包括產權移轉款在內，自該期別後之價金既未為任何給付，不是不完全給付，而是給付遲延，而且因甲未依約按期而遲延給付價金時之損害賠償總額預定性違約金。

2.乙已經依上開約定請求違約金之後，不能就同一給付遲延事由，再請求甲給付遲延利息。

3.況且，甲未給付第11期以後之價金，屬於構成給付遲延，非不完全給付，故乙依民法第227條第1項、第2項為上述各請求，無理由。

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