民法第924條之2（典權存續之租賃關係）（99.02.03增訂公布）之條文、立法沿革及理由

所在編章︰

第三編 物權＼第八章 典權（§911~927）

立法沿革︰

99.02.03增訂公布(後續尚無修正)

民法第924條之2（典權存續之租賃關係）（99.02.03增訂公布）

Ⅰ土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地設定典權者，典權人與建築物所有人間，推定在典權或建築物存續中，有租賃關係存在；其僅以建築物設定典權者，典權人與土地所有人間，推定在典權存續中，有租賃關係存在；其分別設定典權者，典權人相互間，推定在典權均存續中，有租賃關係存在。

Ⅱ前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院以判決定之。

Ⅲ依第一項設定典權者，於典權人依第九百十三條第二項、第九百二十三條第二項、第九百二十四條規定取得典物所有權，致土地與建築物各異其所有人時，準用第八百三十八條之一規定。

理由：

一、本條新增。

二、同屬於一人所有之土地及其建築物，可否僅以土地或建築物出典或將土地及其建築物分別出典於二人？

(一)實務上認為所有人設定典權之書面，雖僅記載出典者為建築物，並無基地字樣，但使用建築物必須使用該土地，除有特別情事，可解為當事人之真意，僅以建築物為典權之標的物外，應解為該土地亦在出典之列（司法院院解字第3701號、第4094號（五）解釋、最高法院33年上字第1299號判例參照）。

(二)惟查土地與建築物為各別獨立之不動產（現行條文第66條第1項），原得獨立處分，而法律又未限制典權人用益典物之方法，典權人不自為用益亦無不可，僅以土地或建築物設定典權或分別設定，亦有可能，是上開見解非無斟酌餘地。

三、而同一人所有之土地及建築物單獨或分別設定典權時，建築物所有人與土地典權人、建築物典權人與土地所有人、建築物典權人與土地典權人間，關於土地之利用關係如何，倘當事人間有特別約定，自應依其特別約定，如無特別約定，應擬制當事人真意為建築物得繼續利用其基地，爰參考原條文第425條之1，增訂第1項，明定於典權存續中，推定有租賃關係，以維護當事人及社會之經濟利益。例如：

(一)建築物與土地之所有人只出典土地，於典權存續中推定土地典權人與建築物所有人間有租賃關係，但若建築物先滅失時，租賃關係應歸於消滅。

(二)倘所有人只出典建築物，於典權存續中，推定建築物典權人與土地所有人間有租賃關係，若因建築物滅失而未重建致典權消滅者，租賃關係應歸於消滅。

(三)倘所有人將土地及建築物出典給不同人，於典權均存續中，建築物典權人與土地典權人間推定有租賃關係，如土地及建築物典權之一先消滅，則回歸適用本項前段或中段規定，至若建築物及土地均未經回贖者，則屬本條第3項之適用問題，併予敘明。

四、租金數額本應由當事人自行協議定之；如不能協議時，始得請求法院定之，爰增訂第2項。

五、依第1項設定典權者，於典權人依修正條文第913條第2項、原條文第923條第2項及第924條規定取得典物所有權致土地與建築物各異其所有人時，已回歸為建築物所有人與土地所有人間之關係，為使建築物對基地使用權單純及穩定，爰增訂第3項，明定準用修正條文第838條之1規定，視為已有地上權之設定。

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