*因為不信任，讓自己損失*
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自從我從家庭主婦變成小仲介業務開始，我就不是個擅於說服買方付斡旋金的人。
我覺得買方如果有誠意買，價格一旦談成，該付的錢自然就會付；若買方買意不堅定，就算是收了斡旋金，他也還是會反悔。
而且我也必定會想退斡旋金給他，然後，徒增自己的失落感而已。
根據付斡旋金時簽訂的那份「斡旋金契約」的效力，本來就是買方跟仲介業者之間的委任關係，買方確實隨時有權利取消，又何必強求。
所以，就算付了斡旋金，就算斡旋都快成功了，還是經常被「閃退」。
這麼說，並不意味著任何人都可以隨便向仲介下斡旋或要約，以為反正後悔了再叫仲介退回就好。
也別以為，隨便找個理由怪罪仲介，最多告到消費者保護官那兒，仲介一定怕死了喔!
以為，消保官一定站在保護消費者的立場，到時你這個「賣房子的」還不是要乖乖退給我？
就像那次我碰到的那個棘手的案例。
當時，我陪同事帶了一組客人~ 媽媽、女兒、女兒的男友三人看了幾間房子之後，他們決定下斡旋買其中一間。
唯獨下斡旋的這間房子，剛好我有事沒陪同，但聽同事敘述，他們非常喜歡，有非買不可的決心。
隔了一兩天，他們三人親自到公司，由我協助同事收斡旋，彼此相談甚歡，小倆口不時的親密舉動，肯定早已計畫了未來在新居的幸福願景。
看來只要屋主點頭，說不定就馬上準備婚禮加喬遷，來個雙喜臨門了。
其間斡旋的過程毋庸多談，因為他們出的價格距離屋主授權的底價還挺遙遠的。知道買方礙於預算也沒多大加價的空間，所以我們幾乎都在和屋主 "廝殺"。
雖然前面講了這麼多，革命尚未成功，同志還是仍須努力，斡旋還沒成功之前，身為仲介一定一刻也不敢放鬆。
但是，不管進行到什麼地步，買方卻隨時都有變卦的可能。若是反悔不買，我其實是不喜歡跟客戶囉嗦，寧願自己跌進 「失望的深淵」，也寧願放棄的。
更何況，這也是買方的權利。
不過，同時更不可忽略的是，斡旋金契約上明白記載 「若屋主同意買方出價，買方同意仲介得將斡旋金轉為訂金交付給屋主」此類的條款。
而屋主收取訂金之後，雙方本應受法律的拘束，自應互負履行契約的責任，若有違約，自然應負契約明定的賠償，一般就是以訂金作為賠付標準。
或許，你可以昧著良心，忽視仲介的付出，也可以不管仲介是不是也有權益該被保障，但是，買賣雙方是對等的契約關係人，法律絕對不會偏袒其中一方的。
或許是我碰到出狀況的案子機率過高，已經把自己變成驚弓之鳥，不想老是跌進 「失望的深淵」吧!
所以，當屋主正在考慮，最後的價格是否降至買方願意承買的價格時，為求謹慎，我還打了通電話通知買方並徵求他的同意，告訴他，屋主已經在做最後的考慮，如果他鬆口把價格降下來，為了避免屋主反悔，是否可以直接將斡旋金轉交屋主，成為訂金?
事實上斡旋金契約已經載明了，「買方同意仲介得將斡旋金轉為訂金交付給屋主」，也就是只要屋主同意，本來就毋需另行告知的。
但為求慎重起見，我還特別以電話經過他允諾，我才放心請我同事在屋主降價後，將斡旋金送交給屋主簽收，轉成訂金。
當初看他們這麼喜歡，應該也不想錯失機會吧。
沒想到當我向她道喜，同時詢問她何時可以撥個空來公司簽約時，這一家人竟然退縮了… 先是跑出一個阿公，說要看，然後阿公又嫌貴……
如果前面我寫的你明白，就知道如果屋主還沒簽收時，那筆錢還是斡旋金，我會寧願放棄，不想為了自己要賺服務費，硬要人家買一間不滿意的房子，這樣一點意義都沒有，以後一輩子被客人罵。
不如退給她，說不定以後還有機會合作。
而這個我原以為將要雙喜臨門的買方卻在這時退縮，我們已經「放成交」~ 屋主已經簽收這筆 「訂金」，並且通知買賣雙方。已經沒有所謂 「斡旋金」，只有屬於屋主與買方間權利義務的 「訂金」。
我是沒辦法替屋主把訂金還給她的。
一開始他們採用拖延政策，避不見面，拒接電話，可能以為可以拖到斡旋過期，我們放棄或是屋主放棄吧。
可是從一開始我就習慣任何進度都以簡訊再次確認，這段期間更不敢疏忽，所以，他們也慢慢知道用拖延的方式，自己的五萬元訂金就可能付諸流水，因為應該很難解釋他們是如何忙到連給個回覆都這麼難吧。
這時買方為了要回自己的錢，只好浮出水面，重擬戰略，想辦法雞蛋裡挑骨頭，把責任推給仲介，其實，想想也是人之常情。
一開始說， "鄰居都說以前才買多少錢，現在嫌自己買的太貴……"
這早在看屋時就解釋過了，第一，事隔幾年，房價原本就有漲；第二他們現在買的房子比之前人家買的屋況漂亮多了，完全是夜市比飯店的概念。
這點說不通後，他們又開始嫌， "當初看屋時，裝潢沒仔細看，一定有問題……"
我們也請他放心，不但屋主確定沒問題，再說，也有保固責任，怎麼可以用根本還沒發生的事來推託！
這些沒有問題的問題，早已無法成為說服屋主退還訂金的理由。而且連屋主都越來越生氣了。
我可以體諒他們或許面臨了長輩的壓力，或者，純粹是因為拿以前的價格來比，覺得買貴，所以想反悔。
如果儘早出面，誠懇說出真正的原因，我一定願意竭盡所能的，看能幫上什麼忙，至少，我希望能說服屋主，就算他不願意全退，也盡可能體諒年輕人存錢買房不易，退回一部分吧!
至少我個人或公司原本該賺的服務費，我根本不想計較，公司應該也願意多站在客戶立場做某程度的退讓呀!
可是，他們還是絕口不提後來介入了什麼外力，讓他們必須重新考慮這間房子，反而又改口說，"我們沒讓他們在「不動產說明書」上簽名，也沒 「主動提示」，所以，他們的「律師朋友」說 「斡旋無效」。"
當初同事帶他們看屋時，確實沒請他們簽名，這點我們不否認。
說實話，這點必要的程序，很多仲介人員，包括我自己也從來沒徹底執行過，因為如果我今天是一個客戶，只是跟仲介去看一間房子，就要在他的文件上簽名，我一定會拒絕，而他也無權強迫我畫押吧！
如果今天這個疏失，是法律上規定必須完成的行為，而且足以影響契約效力，該負的責任我們就負吧。
為了確定到底簽訂斡旋金契約時，是否一定要請買方在不動產說明書上簽名這點，我也不想自己理虧還硬要強迫客人，所以我很慎重的查清楚了，答案是……「並不需要」。
我重新查閱家裡那本，從上完課，領完證照就躺在書架上的「不動產經紀及營業員用書」，仲介確實必須 「主動提示」不動產說明書，以供買方了解產權等相關問題。
但，簽名與否，只是為了舉證責任，用以推定買方看過。
換句話說，就算簽了名，如果你有證據證明你實際上根本沒看過，那簽名也不一定代表什麼。
而且，不動產經紀人條例中規定的是 「買賣雙方簽訂買賣契約時，經紀人應將不動產說明書交付買方簽章」。
所以，在買賣雙方依照約定，「簽訂買賣契約」時，就一定要記得在不動產說明書上請買賣雙方簽名，表示他們確認自己要買賣的標的，這時通常是由代書協助很正式的簽約。
而不是寫斡旋契約的時候。
說起來有點複雜，總而言之，買方實際上的確看過那本不動產說明書，不應該推卸責任，任意違約。
明明至少在我協助他們跟公司簽斡旋契約的過程中，我們一起討論不動產產權、坪數、屋況等細節，都是根據那一份不動產說明書的，怎麼可能沒看過呢！
雖然沒有簽名，但上頭一定留有他們的指紋，可是，難不成要為了區區的幾萬塊訂金，搞得那麼複雜，去驗個指紋?!
喔~ 不需要啦！
好在，我們公司為了避免類似這樣，有理說不清的情形，早就在會客室和簽約室裝有監視器，清清楚楚的紀錄簽斡旋的時候，那本「不動產說明書」從頭到尾就在桌上，或是在我們大家的手中傳閱，毫無疑義。
雖然從錄影畫面聽不到談話的內容，但看得出，因應他們的疑問，我和同事還不時的翻到相關的頁面，指給他們看。
若這樣他們還要說沒有看見，我只能說可能是因為他們太甜蜜了，從頭到尾眼裡只有對方，而不願意認真看一下那本，他們現在覺得非常重要的 「不動產說明書」。可是，陪同來的媽媽，也拿在手中翻來翻去的呀！
怎還能推說我們都沒提示呢？
錢我可以不賺，但實在無法接受被汙衊。
買方繼續否認，推說 「我們不會隨便動人家桌上的東西」……
(我腦子裡不由自主出現，幼稚園的小朋友說，馬麻說不可以拿別人的禮物，這樣的畫面。)
談到後來，還冒出 「我懷疑我們根本沒看過那間房子」……
談到後來，還冒出 「我懷疑我們根本沒看過那間房子」……
(那…… 還是我們見鬼了？當時應該檢查一下斡旋金的幣別的，呵呵。)
很好，那間房子裡沒監視器，我們也沒確實給客人簽「帶看記錄」，更沒請客人在牆壁上寫下「到此一遊」……
不過，前一刻不是還懷疑人家屋主的裝潢，哪幾面牆藏有瑕疵嗎？這些畫面又是從哪幻想出來的？
他們從一開始的避不見面，到為了拿回訂金，而用種種理由推卸責任。實在讓人很無言，而且越來越心寒。
縱使我知道就算上法院他們也站不住腳，更何況那還是我初出社會，剛接觸仲介業時的工作，前面講過了，後來連律師也心悅誠服地跟我和解的。
但我還是很誠心的，一句重話都不想跟他們說。真的只想幫他們向屋主爭取，盡量讓他們拿回辛苦錢，早點讓這件事情落幕，不然我都快煩死了。
甚至就算依約屋主沒收訂金後，我們仲介依委託契約可收取的那部分服務費，我也希望請求店長體諒，盡量減少她的損失。
但是，他們不願信任我，寧願相信所謂的「律師朋友」，(其實我覺得這八成也是虛構出來的啦)， 一口咬住 「仲介有疏失、惡意誤導消費者」，然後來個耍賴、拖延、避不見面，以為這樣就可以把錢拿回去。
這也難怪，信任「朋友」並沒有錯，而且我是「仲介」耶。
面對他們的無理要求，我一直不想搬出法律，把關係弄僵。
他們連電話都不願意接時，我只好一通一通簡訊，苦口婆心的說明。也好，面對這種客戶，簡訊或許也多少可以當作一種我已經很努力要溝通的證明。
結果，看到她傳給我的簡訊，意指我或同事有疏失，還誤導她……
我實在很想說， 「你乾脆去告我吧，這樣才能證明我的清白」。
上法院當然也不是我所想，只是真的必須做好最壞的打算。確實他們也向消費者保護基金會申訴了。
最後還是只能靠準備好當天公司錄下的監視影片，拍下不動產說明書歷歷在目的畫面，他們才不得不承認，實際上不買的真正原因，其實是個人因素。
我們才開始可以談，如何協助他們減少被沒收的金額。
這時，本來還願意溝通的屋主早已經不爽到極點，後來也說了重話，「這種人該給他教訓，他才知道要為自己的行為負責，再加一倍讓我沒收，我都不會同情他。」
我不想真的弄成客訴或是上法院，對我來講其實沒差，法院我自己去就行，而且我的時間還算自由。但買方自己得放下工作，或真的得請律師，絕對不划算。
另外，我也不想影響到公司，或是其他人。
過程中，我甚至忍著，不想跟他們說，以前碰過一位客戶，弟弟、弟媳都是台大法研所畢業的律師，以為自己一定會贏，上了法院還是得按照契約負責任的。
沒這麼說，他們竟以為我們一定怕被告。
我知道這篇寫起來又臭又長，還有一些生硬的法律規定。
可是，真的很感嘆，當社會大眾在保護弱勢的消費者時，卻讓消費者肆意妄為。
對於惡意的消費者，是不是也該有點罰則?
法理上是肯定的，但實務上或輿論上，一定很缺乏，才會養成消費者有侍無恐的心態。
大家以為仲介很好賺，其中的辛酸，沒做過的人真的很難體會。
如果，消費者可以沒誠信，仲介人員都喝西北風好了。
如果這個行業最後沒人敢做，那麼想買賣房子的人，找不到合法經營的仲介業，轉而尋求那些奇怪又遊走法律邊緣的管道，然後，被坑被騙求助無門的時候，對不動產交易制度、對社會會有好處嗎?
再說，這位買方，聲稱自己是誤入叢林的小白兔，第一次購屋什麼都不懂，簽了以後，才聽她「很多仲介朋友」說 「仲介都很壞」。
這又是什麼邏輯，仲介說自己都很壞，然後他還都跟這些「很壞的人」做朋友？
他以為仲介都會欺騙他，自己卻先做了昧著良心的事！
屋主已不願退回任何一點錢，我們和公司這邊呢，雖然最後證明其實問題出在反悔的買方身上，但為了和氣生財，還是把我們的服務費全部退給他們，才讓他們減少了一半的損失。
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在房屋買賣中，簽約金的退還其實有特定的情況與限制。簽約金作為初步的買賣約定，通常是訂金或定金的性質，因此並非隨時可以退還。根據現行法律，若雙方合約已成立，通常簽約金會視作雙方交易的保證；除非因賣方違約或買方有正當解約理由，否則無法要求返還（原則上不得超過交易總額15%）。
買房是一筆龐大的投資，因此不少買方在簽約後，會因各種原因開始猶豫或後悔。簽約後反悔首先需要面對的是合約中可能規定的違約責任，這通常包括支付一筆違約金或喪失已支付的訂金。此外，買方也可以查看合約條款中是否有「解約條件」，如房屋檢查結果不符預期、貸款審核未通過等，這些條件都可能成為合理的反悔理由。
若你不是霸氣外露土財主都用全額付款，而是要申請房貸的房奴，在簽約時最重中之重，肯定一定該要注意的就是，記得要請代書幫你填上這一條但書。
若在合約上有先這樣填寫的話，也不會造成現在很多人，因為水位超過警戒線問題，而急得像無頭蒼蠅一直轉，想著貸不到款項，要面臨違約賠錢問題，畢竟貸不到就也沒辦法！
上個月發生的事情，一位買方在簽約完成之後，突然反悔說不買了。這到底是怎麼一回事？
對於一般事務所，不熟悉的人仍然存有很多疑問，但說不知道事務所不能隔間可以當成解約的正當理由？
斡旋金是指在購買房屋時，如果買方透過房屋中介購買房屋，當買方對某個房屋感興趣，但其出價與賣方開價有差距時，房屋中介通常會要求買方先支付一定金額作為與賣方協商價格差額的金錢。當賣方同意買方的出價時，這筆金額就轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約的義務
在競標過程總是會遇到客戶砍價，
要求打個9折或8折，
我並不想為了應付可能的砍價，
故意先將報價抬高。
如果我提出合理報價又同意讓客戶砍價，
利潤會薄到幾乎是賠本做生意，
但如果我不願意讓價，後果可能是生意泡湯，
惹毛公司其他合夥人
報價過程就像是幫客戶挑選服務旅程，
什麼是AB約？
AB約是指房地產中的真假合約。在AB約買賣交易中，會有兩份不同的合約：一份是用來拉高房屋總價的假合約，並向銀行申請房貸與還有拉抬實價登錄的價格；另一份則是買方和建商簽訂的真實合約，包括真正的交易價格，並且通常會用折讓或是退款的形式，將不合理的高總價改為協議好的售價。
很多人想到要投資房地產，第一個想法就是去買預售屋。我也不知道為什麼會有這種迷思，但是自從去年7月1日平均地權條例修正上路之後，預售屋原則上禁止轉約（除了幾種特殊例外情形），我個人認為站在投資的角度，現在去買預售屋並不是一個好的標的，原因詳述如下。
預售屋就是你和建商簽訂一份契約，以一個預先定好
成屋交易時常發生的買賣糾紛，其中一個就是買到瑕疵屋，而買方常遇到的問題是有些瑕疵是交屋後才發現，可是已經在買賣契約書所附的現況說明書上簽名和註記現況點交，買方還可以請求賣方負責嗎？
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