莫不語
2023-02-12|閱讀時間 ‧ 約 12 分鐘

*因為不信任，讓自己損失*

自從我從家庭主婦變成小仲介業務開始，我就不是個擅於說服買方付斡旋金的人。
我覺得買方如果有誠意買，價格一旦談成，該付的錢自然就會付；若買方買意不堅定，就算是收了斡旋金，他也還是會反悔。
而且我也必定會想退斡旋金給他，然後，徒增自己的失落感而已。
根據付斡旋金時簽訂的那份「斡旋金契約」的效力，本來就是買方跟仲介業者之間的委任關係，買方確實隨時有權利取消，又何必強求。
所以，就算付了斡旋金，就算斡旋都快成功了，還是經常被「閃退」。
這麼說，並不意味著任何人都可以隨便向仲介下斡旋或要約，以為反正後悔了再叫仲介退回就好。
也別以為，隨便找個理由怪罪仲介，最多告到消費者保護官那兒，仲介一定怕死了喔!
以為，消保官一定站在保護消費者的立場，到時你這個「賣房子的」還不是要乖乖退給我？
就像那次我碰到的那個棘手的案例。
當時，我陪同事帶了一組客人~ 媽媽、女兒、女兒的男友三人看了幾間房子之後，他們決定下斡旋買其中一間。
唯獨下斡旋的這間房子，剛好我有事沒陪同，但聽同事敘述，他們非常喜歡，有非買不可的決心。
隔了一兩天，他們三人親自到公司，由我協助同事收斡旋，彼此相談甚歡，小倆口不時的親密舉動，肯定早已計畫了未來在新居的幸福願景。
看來只要屋主點頭，說不定就馬上準備婚禮加喬遷，來個雙喜臨門了。
其間斡旋的過程毋庸多談，因為他們出的價格距離屋主授權的底價還挺遙遠的。知道買方礙於預算也沒多大加價的空間，所以我們幾乎都在和屋主 "廝殺"。
雖然前面講了這麼多，革命尚未成功，同志還是仍須努力，斡旋還沒成功之前，身為仲介一定一刻也不敢放鬆。
但是，不管進行到什麼地步，買方卻隨時都有變卦的可能。若是反悔不買，我其實是不喜歡跟客戶囉嗦，寧願自己跌進 「失望的深淵」，也寧願放棄的。
更何況，這也是買方的權利。
不過，同時更不可忽略的是，斡旋金契約上明白記載 「若屋主同意買方出價，買方同意仲介得將斡旋金轉為訂金交付給屋主」此類的條款。
而屋主收取訂金之後，雙方本應受法律的拘束，自應互負履行契約的責任，若有違約，自然應負契約明定的賠償，一般就是以訂金作為賠付標準。
或許，你可以昧著良心，忽視仲介的付出，也可以不管仲介是不是也有權益該被保障，但是，買賣雙方是對等的契約關係人，法律絕對不會偏袒其中一方的。
或許是我碰到出狀況的案子機率過高，已經把自己變成驚弓之鳥，不想老是跌進 「失望的深淵」吧!
所以，當屋主正在考慮，最後的價格是否降至買方願意承買的價格時，為求謹慎，我還打了通電話通知買方並徵求他的同意，告訴他，屋主已經在做最後的考慮，如果他鬆口把價格降下來，為了避免屋主反悔，是否可以直接將斡旋金轉交屋主，成為訂金?
事實上斡旋金契約已經載明了，「買方同意仲介得將斡旋金轉為訂金交付給屋主」，也就是只要屋主同意，本來就毋需另行告知的。
但為求慎重起見，我還特別以電話經過他允諾，我才放心請我同事在屋主降價後，將斡旋金送交給屋主簽收，轉成訂金。
當初看他們這麼喜歡，應該也不想錯失機會吧。
沒想到當我向她道喜，同時詢問她何時可以撥個空來公司簽約時，這一家人竟然退縮了… 先是跑出一個阿公，說要看，然後阿公又嫌貴……
如果前面我寫的你明白，就知道如果屋主還沒簽收時，那筆錢還是斡旋金，我會寧願放棄，不想為了自己要賺服務費，硬要人家買一間不滿意的房子，這樣一點意義都沒有，以後一輩子被客人罵。
不如退給她，說不定以後還有機會合作。
而這個我原以為將要雙喜臨門的買方卻在這時退縮，我們已經「放成交」~ 屋主已經簽收這筆 「訂金」，並且通知買賣雙方。已經沒有所謂 「斡旋金」，只有屬於屋主與買方間權利義務的 「訂金」。
我是沒辦法替屋主把訂金還給她的。
一開始他們採用拖延政策，避不見面，拒接電話，可能以為可以拖到斡旋過期，我們放棄或是屋主放棄吧。
可是從一開始我就習慣任何進度都以簡訊再次確認，這段期間更不敢疏忽，所以，他們也慢慢知道用拖延的方式，自己的五萬元訂金就可能付諸流水，因為應該很難解釋他們是如何忙到連給個回覆都這麼難吧。
這時買方為了要回自己的錢，只好浮出水面，重擬戰略，想辦法雞蛋裡挑骨頭，把責任推給仲介，其實，想想也是人之常情。
一開始說， "鄰居都說以前才買多少錢，現在嫌自己買的太貴……"
這早在看屋時就解釋過了，第一，事隔幾年，房價原本就有漲；第二他們現在買的房子比之前人家買的屋況漂亮多了，完全是夜市比飯店的概念。
這點說不通後，他們又開始嫌， "當初看屋時，裝潢沒仔細看，一定有問題……"
我們也請他放心，不但屋主確定沒問題，再說，也有保固責任，怎麼可以用根本還沒發生的事來推託！
這些沒有問題的問題，早已無法成為說服屋主退還訂金的理由。而且連屋主都越來越生氣了。
我可以體諒他們或許面臨了長輩的壓力，或者，純粹是因為拿以前的價格來比，覺得買貴，所以想反悔。
如果儘早出面，誠懇說出真正的原因，我一定願意竭盡所能的，看能幫上什麼忙，至少，我希望能說服屋主，就算他不願意全退，也盡可能體諒年輕人存錢買房不易，退回一部分吧!
至少我個人或公司原本該賺的服務費，我根本不想計較，公司應該也願意多站在客戶立場做某程度的退讓呀!
可是，他們還是絕口不提後來介入了什麼外力，讓他們必須重新考慮這間房子，反而又改口說，"我們沒讓他們在「不動產說明書」上簽名，也沒 「主動提示」，所以，他們的「律師朋友」說 「斡旋無效」。"
當初同事帶他們看屋時，確實沒請他們簽名，這點我們不否認。
說實話，這點必要的程序，很多仲介人員，包括我自己也從來沒徹底執行過，因為如果我今天是一個客戶，只是跟仲介去看一間房子，就要在他的文件上簽名，我一定會拒絕，而他也無權強迫我畫押吧！
如果今天這個疏失，是法律上規定必須完成的行為，而且足以影響契約效力，該負的責任我們就負吧。
為了確定到底簽訂斡旋金契約時，是否一定要請買方在不動產說明書上簽名這點，我也不想自己理虧還硬要強迫客人，所以我很慎重的查清楚了，答案是……「並不需要」。
我重新查閱家裡那本，從上完課，領完證照就躺在書架上的「不動產經紀及營業員用書」，仲介確實必須 「主動提示」不動產說明書，以供買方了解產權等相關問題。
但，簽名與否，只是為了舉證責任，用以推定買方看過。
換句話說，就算簽了名，如果你有證據證明你實際上根本沒看過，那簽名也不一定代表什麼。
而且，不動產經紀人條例中規定的是 「買賣雙方簽訂買賣契約時，經紀人應將不動產說明書交付買方簽章」。
所以，在買賣雙方依照約定，「簽訂買賣契約」時，就一定要記得在不動產說明書上請買賣雙方簽名，表示他們確認自己要買賣的標的，這時通常是由代書協助很正式的簽約。
而不是寫斡旋契約的時候。
說起來有點複雜，總而言之，買方實際上的確看過那本不動產說明書，不應該推卸責任，任意違約。
明明至少在我協助他們跟公司簽斡旋契約的過程中，我們一起討論不動產產權、坪數、屋況等細節，都是根據那一份不動產說明書的，怎麼可能沒看過呢！
雖然沒有簽名，但上頭一定留有他們的指紋，可是，難不成要為了區區的幾萬塊訂金，搞得那麼複雜，去驗個指紋?!
喔~ 不需要啦！
好在，我們公司為了避免類似這樣，有理說不清的情形，早就在會客室和簽約室裝有監視器，清清楚楚的紀錄簽斡旋的時候，那本「不動產說明書」從頭到尾就在桌上，或是在我們大家的手中傳閱，毫無疑義。
雖然從錄影畫面聽不到談話的內容，但看得出，因應他們的疑問，我和同事還不時的翻到相關的頁面，指給他們看。
若這樣他們還要說沒有看見，我只能說可能是因為他們太甜蜜了，從頭到尾眼裡只有對方，而不願意認真看一下那本，他們現在覺得非常重要的 「不動產說明書」。可是，陪同來的媽媽，也拿在手中翻來翻去的呀！
怎還能推說我們都沒提示呢？
錢我可以不賺，但實在無法接受被汙衊。
買方繼續否認，推說 「我們不會隨便動人家桌上的東西」……
(我腦子裡不由自主出現，幼稚園的小朋友說，馬麻說不可以拿別人的禮物，這樣的畫面。) 談到後來，還冒出 「我懷疑我們根本沒看過那間房子」……
(那…… 還是我們見鬼了？當時應該檢查一下斡旋金的幣別的，呵呵。)
很好，那間房子裡沒監視器，我們也沒確實給客人簽「帶看記錄」，更沒請客人在牆壁上寫下「到此一遊」……
不過，前一刻不是還懷疑人家屋主的裝潢，哪幾面牆藏有瑕疵嗎？這些畫面又是從哪幻想出來的？
他們從一開始的避不見面，到為了拿回訂金，而用種種理由推卸責任。實在讓人很無言，而且越來越心寒。
縱使我知道就算上法院他們也站不住腳，更何況那還是我初出社會，剛接觸仲介業時的工作，前面講過了，後來連律師也心悅誠服地跟我和解的。
但我還是很誠心的，一句重話都不想跟他們說。真的只想幫他們向屋主爭取，盡量讓他們拿回辛苦錢，早點讓這件事情落幕，不然我都快煩死了。
甚至就算依約屋主沒收訂金後，我們仲介依委託契約可收取的那部分服務費，我也希望請求店長體諒，盡量減少她的損失。
但是，他們不願信任我，寧願相信所謂的「律師朋友」，(其實我覺得這八成也是虛構出來的啦)， 一口咬住 「仲介有疏失、惡意誤導消費者」，然後來個耍賴、拖延、避不見面，以為這樣就可以把錢拿回去。
這也難怪，信任「朋友」並沒有錯，而且我是「仲介」耶。
面對他們的無理要求，我一直不想搬出法律，把關係弄僵。
他們連電話都不願意接時，我只好一通一通簡訊，苦口婆心的說明。也好，面對這種客戶，簡訊或許也多少可以當作一種我已經很努力要溝通的證明。
結果，看到她傳給我的簡訊，意指我或同事有疏失，還誤導她……
我實在很想說， 「你乾脆去告我吧，這樣才能證明我的清白」。
上法院當然也不是我所想，只是真的必須做好最壞的打算。確實他們也向消費者保護基金會申訴了。
最後還是只能靠準備好當天公司錄下的監視影片，拍下不動產說明書歷歷在目的畫面，他們才不得不承認，實際上不買的真正原因，其實是個人因素。
我們才開始可以談，如何協助他們減少被沒收的金額。
這時，本來還願意溝通的屋主早已經不爽到極點，後來也說了重話，「這種人該給他教訓，他才知道要為自己的行為負責，再加一倍讓我沒收，我都不會同情他。」
我不想真的弄成客訴或是上法院，對我來講其實沒差，法院我自己去就行，而且我的時間還算自由。但買方自己得放下工作，或真的得請律師，絕對不划算。
另外，我也不想影響到公司，或是其他人。
過程中，我甚至忍著，不想跟他們說，以前碰過一位客戶，弟弟、弟媳都是台大法研所畢業的律師，以為自己一定會贏，上了法院還是得按照契約負責任的。
沒這麼說，他們竟以為我們一定怕被告。
我知道這篇寫起來又臭又長，還有一些生硬的法律規定。
可是，真的很感嘆，當社會大眾在保護弱勢的消費者時，卻讓消費者肆意妄為。
對於惡意的消費者，是不是也該有點罰則?
法理上是肯定的，但實務上或輿論上，一定很缺乏，才會養成消費者有侍無恐的心態。
大家以為仲介很好賺，其中的辛酸，沒做過的人真的很難體會。
如果，消費者可以沒誠信，仲介人員都喝西北風好了。
如果這個行業最後沒人敢做，那麼想買賣房子的人，找不到合法經營的仲介業，轉而尋求那些奇怪又遊走法律邊緣的管道，然後，被坑被騙求助無門的時候，對不動產交易制度、對社會會有好處嗎?
再說，這位買方，聲稱自己是誤入叢林的小白兔，第一次購屋什麼都不懂，簽了以後，才聽她「很多仲介朋友」說 「仲介都很壞」。
這又是什麼邏輯，仲介說自己都很壞，然後他還都跟這些「很壞的人」做朋友？
他以為仲介都會欺騙他，自己卻先做了昧著良心的事！
屋主已不願退回任何一點錢，我們和公司這邊呢，雖然最後證明其實問題出在反悔的買方身上，但為了和氣生財，還是把我們的服務費全部退給他們，才讓他們減少了一半的損失。
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