租來的房子可以任意「轉租」嗎？
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承租人為充分利用所承租的房屋，可能會將屋內空房轉租給他人，藉此分攤租金費用，這對台灣民眾來說並不陌生。惟若進一步細究，承租人能否任意轉租？其依據為何？恐怕多數人都無法回答。
究竟承租人得否轉租房屋？於《民法》第443條第1項明定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」原則上，民法規定承租人「得」將房屋一部分轉租於他人，除非有反對之約定。
在《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱《租賃專法》）施行後，租賃住宅除符合《租賃專法》第4條之休閒旅遊目的、由政府機構或合作社經營出租、租賃期間未達30日者外，依《租賃專法》第9條第1項規定，轉租人應經出租人「書面同意」，始得轉租其租用之住宅。
如承租人未經出租人書面同意，逕將租賃住宅轉租於他人者，依《租賃專法》第10條第1項第3款及第2項規定，出租人於30日前以書面通知承租人後，即得「提前終止」租賃契約。
由於《租賃專法》為《民法》之特別法，轉租應優先適用《租賃專法》。基此，原本《民法》規定承租人「得」將房屋一部分轉租於他人，在《租賃專法》施行後，除出租人已「書面同意」外，承租人「不得」將租用之住宅轉租於他人，否則出租人依法得「提前終止」租約，要求承租人遷讓返還租賃房屋。
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📋撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。
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1.甲在網站看到屬意的A房屋，並於民國100年1月1日與乙簽訂租賃契約書內容如下：「標的A房屋，租賃期間一年，每月租金1萬元、2個月租金之押租金2萬元，並約定不得提前終止或解除契約，否則應賠償10萬元。」乙未依約提供甲A房使用，甲一狀告上法院解除契約。
本文探討出租人洪太太透過法院程序取得房地所有權後，對承租人豆哥間的租賃關係，所面臨的法律問題。
民法第425條規定，租賃契約在所有權轉讓後仍然有效，但承租人是否需承擔前屋主的債務？卻存在爭議。
讓阿洪律師分析學界與實務見解，告訴你，洪太太應該可按月向豆哥要求租金，且豆哥無法要求她償還赫先生的欠款喔。
📔內政部公告修正「住宅租賃定型化契約應記載事項」規定7月15日正式上路，內政部提醒民眾，💡新簽訂的住宅租賃契約都將全面適用新制規定，已簽訂的舊約則不會溯及適用，但如果經過租賃雙方同意，仍可以重新約定適用新制。
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為協助廣大租屋族，內政部繼去(112)年7月推出租金補貼2.0，放寬適用對象，讓整體核定補貼件數倍增超過50萬戶後，再於日前公告「住宅租賃糾紛法律扶助規定」，部長林右昌表示，考量租屋糾紛的訴訟對弱勢房客而言，常因難以負擔的訴訟成本而卻步，因此新訂這項規定，內政部後續將與法律扶助基金會簽約合作，並規劃
民法第440條第二項，明確規定欠租2個月，才能終止租約。房東不能私自趕人，只能透過合法程序處理。可以委託律師發函給房客，讓房客自動搬家，或發官司請法院協助趕人。
出租人想依據危險及老舊建築物重建房屋，雖然符合土地法第100條「重新建築」的規定，但「重新建築」強制收回房屋僅適用在不定期租約，定期租約並不適用，因此出租人在簽訂租約時，如日後可能有重建之必要，應在簽約時告知承租人或特別載明老舊改建時承租人必須配合搬離，以免出租人重建計畫無法進行。
一、「變價分割」之「原告」及「被告」均不適用《所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形》所謂之「非自願性因素交易」。
二、出售日期係以「權利移轉證明書」上的日期。
三、降低房地合一稅稅率的方法。
租賃結束後，承租人應整理房屋並交還房東，房東則應返還押金。若房東以清潔或維修為由扣除押金，承租人可透過區公所、消保官或法院聲請調解來解決押金爭議。如果點交時房東無異議但後來不合理扣款，承租人可合法保護自己權利。
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