聯徵統計數據之外，可參考的房市指數與指標數據

Patrick.Wong

發佈於Patrick的人生故事館

2025/10/04 更新2025/10/04 發佈閱讀 8 分鐘

基本上財金M平方的台灣-房地產，涵蓋了許多政府與民間組織提供的房市指標。此外，房感HouseFeel的文章《2025房市如何？台灣房市怎麼看？教你用房價指數判斷房市景氣！》也把整個觀察房市景氣的參考指標、指數與數據寫得很周全。

上述兩網址搭配使用，整體房市的思維框架就建立的差不多了。

不過，指數與數據那麼多種，還沒看完頭就暈了，更不論還要理解每個指標背後的意思，也太難了吧？！

筆者專研這些房市數據，並不是打算投身房地產相關產業，單純就是幫自己的購屋計畫做些功課。深度著墨這些房市數據，那是產業人士該做的事，我們這些計畫購屋者，從中取用對自己有用的數據參考即可。

Jakub Żerdzicki on Unsplash

房價負擔能力

參考內政部不動產資訊平台－房價負擔能力指標提供房貸負擔率與房價所得比之定義。

房貸負擔率=中位數住宅價格貸款月攤還額/中位數月家戶可支配所得。

以二十年期本利均等攤還方式，貸款成數為七成，計算每月應償還本利。再以應繳本利除以中位數月家戶可支配所得求算。

代表中位數住宅價格之每月應償還本利和占中位數月家戶可支配所得的比例狀況，比例越大則房價負擔能力越低。

房價所得比（購屋痛苦指數）=中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得。

代表一戶中位數住宅對於中位數家戶一年可支配所得之比值。

114年Q1-房價負擔能力指標統計(*代表樣本數少於100筆)

房貸負擔率<30%表示可合理負擔；30%≦房貸負擔率<40%表示房價負擔能力略低；40%≦房貸負擔率<50%表示房價負擔能力偏低；房貸負擔率≧50%表示房價負擔能力過低。

根據世界銀行定義，合理的房價所得比應落在4~6倍之間。

上述為114年Q1的變化，各縣市近年變化可參考文章《近十年全國房價所得比變化(2014~2023年)｜定義．公式》。

建物移轉登記-買賣

建物移轉登記為內政部每月底公佈，移轉方式主要分為買賣、拍賣、繼承、贈與與其他。「拍賣」代表貸款違約的狀況，使得房屋遭到法拍而出現的移轉登記，代表著房市景氣榮枯；「其他」主要為政府機關間的建物移轉。

建物移轉登記

移轉數量多顯示房市熱絡，數量少顯示房市冷清。其中，「買賣」為建物移轉的主要方式，也代表著房市的熱絡程度。

建物移轉登記-買賣

俗話說量是價的先行指標，當移轉數量數量少，意味著房市冷清，未來可能出現房價下跌情形；反之移轉數量多，代表房市熱絡，較容易出現房價上漲的局面。

住宅價格指數

內政部以不動產成交案件實際申報資料，計算出住宅價格季指數，提供住宅價格之變動趨勢資訊，透過不動產估價師尋找比較案例之概念，搜尋與本季交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋，計算於不同時點之價格變動，以「類重複交易法」方式編製作為衡量住宅市場價格變動的參考指標。

全國及六都住宅價格季指數 (基期為105年全年=100)

不要看台北市好像敬陪末座，這都是以當地價格為基準去計算漲幅，不代表台北市的房價最低。以上圖來說，我會理解成台北的漲幅相對其他縣市來說相對較少。

以105年為基期，假設台北當時住宅價格為2000萬，以115年Q1指數約125來看，相當於2500萬；假如桃園105年為500萬，115年Q1指數約160來看，可能住宅價格為800萬。

以上只是筆者為了方便讀者理解所進行的試算，具體計算方式還請讀者參考內政部－住宅價格季指數。

關於價格部分，我們又可以區分成新成屋/預售屋與中古屋，因此衍伸出信義房價指數與國泰房價指數，分別代表中古屋與預售屋/新成屋的市場價格指標，上述兩項指數，皆為房地產價格主要參考指標。

信義房價指數

採取特徵價格函數模型，樣本為純住中古屋物件，並排除預售物件，範圍涵蓋全台各地區交易樣本。

國泰房價指數

指數高低代表各地區漲跌幅變化，不代表房價高低。從上圖來看，近十年的房市走一個大多頭。

具體該如何解讀指數，可參考文章《如何解讀國泰房價指數和信義房價指數？》。

密切關注短期房市脈動

近幾年房市趨勢，透過各項指數/指標/數據有簡單認識，近期的房市狀況就是看新聞媒體。除了每月定期觀看預計購買地區的移轉棟數變化、總價/每坪單價變化外，不定期關注購屋政策、利率政策是否有變化。

從各大新聞媒體的房市版查閱前一個月的移轉棟數變化：

六都前8月房市交易年減27.6% 永慶房屋：買賣移轉棟數續創8年最冷

接著查閱近期的房價變化：

5168房價快查／冷到年底？1表看七大都會區房價變化「這縣市」公寓仍漲破1成

以打算在台中購屋為例，接著了解各行政區的房價：

買舊不如買新！台中新舊案房價差距拉小「這兩區」單價差不到0.1萬

鎖定幾個目標行政區，對該地區的整體房價有概念後，就能上房屋交易平台挑建案與約看屋，有助於後續對喜歡的物件討價還價。

至於政策的新聞，最近有吵得沸沸揚揚的「不動產放款天條」：房貸荒有救！政院擬拍板「不動產放款天條」排除新青安，這幾天也陸續釋出細節，因為涉及未來的貸款條件與放款金額，有必要多關注。

七都以外的房價資訊

發現房市的指標、指數、數據與新聞，時常聚焦在六都，以及房地產業自認的「七都」（第七都為新竹縣市），對於非七都的民眾來說，會覺得很不公平，憑什麼聚光燈都打在七都身上？

因此，如果是七都以外的讀者，除了從聯徵查詢統計數據，個人也滿推薦使用樂居提供的實價登錄｜房價地圖查詢，除了離島數據較不全之外，各縣市的區域數據大多都查得到價格（冷門地區會有資料極少導致無數據參考的狀況），配合各大房屋交易平台看到心儀的物件，根據物件查詢建案實價歷史紀錄，就能對特定地區的房價落點有基本的認識。