先前探討的數據夠多了，本文化繁為簡，盡可能用文字做敘述，對數字有興趣的讀者，煩請參閱先前文章：
- 新增房貸（流量）數據＿購屋族與金融機構：
- 收入決定授信金額與核貸成數、年齡則決定利率高低、30–39歲為購屋主力、房貸承辦以銀行為主
- 新增房貸（流量）數據＿住宅篇：電梯大廈與低屋齡能獲得較好的核貸成數與利率、六都與新竹縣市為購屋熱點、台北房價仍是最遙遠的那一塊
本文根據財團法人金融聯合徵信中心的新增房貸（流量）數據的三大重點－購屋者、建物/住宅、金融機構做總結。
購屋者：收入決定核貸成數，年齡微幅影響利率
眼尖的讀者若有認真閱讀先前文章，會發現在購屋者維度的數據裏頭，有關「學歷」被我整part忽略。金融機構願意提供的核貸成數，取決於購屋者的賺錢能力（收入多少＋能賺幾年），而年齡與學歷是影響薪資收入的兩項關鍵因素，其中薪資收入會隨年齡逐步變高，但真正影響薪資天花板的，莫過於學歷了。
不是筆者覺得學歷不重要，而是在先前文章《不過是想找份薪資達到中位數的工作》就已經先得出學歷與薪資收入的關聯。因此即便將聯徵與學歷相關的資料拉出來看，得出的結論想必與上述文章差異不大：學歷越高，核貸成數越高且利率相對越低，其背後的原因，與表面的學歷無關，而是與背後代表的收入相關。
此外，也從數據發現，年齡越低，也能獲得較低的房貸利率。
建物：房價為多因素綜合影響
與購屋者單純看收入、年齡所代表的還款能力相比，影響房價的因素則複雜得多。唯一能確定的是，近來年購買的坪數持續下降，但鑑估值卻反向攀升，意味著整體每坪價格持續上漲。
花得更多，買得更小，核貸成數高，負擔的房貸利率來到新高。
建物本身鑑估值與授信額度多少，受多種因素影響，像是房產位於哪個縣市、地區、具體的地段等，對於房價就有關鍵影響；坪數大小通常又與住宅本身類型有所關連，屋齡也是影響核貸成數與利率的原因之一。
座落位置（縣市、地區、地段等）
計算房價最基本的公式為「坪數大小×每坪價格」，因此除了與坪數大小有直接正相關外，影響每坪價格的關鍵，與建物所在的地理位置有直接相關。
建物所在縣市、地區、地段，基本上價格就已經被定錨，具體影響價格的屋齡等，也都在一定的價格區間浮動。其餘細枝末節的討價還價包括嫌惡設施、屋況、殺價等，改變不了該縣市、地區甚至是地段的價格基本盤。
整體新增房貸數據而言，台北市的房價遙遙領先，其餘就是新北、新竹縣市、桃園與台中角逐二至六名。
至於鄉鎮市、地區路段別等數據，必須請讀者根據自身情境去參考，畢竟全台368個鄉鎮市，難一言以蔽之。
住宅類型
計算房價最基本的公式為「坪數大小×每坪價格」，不同住宅類型的坪數大小也差異甚大。
電梯大廈長年來為購屋首選，占每年新增房貸一半案件量，且比重還逐年成長，至2025年Q1已達近7成；其次為透天厝，從原先2成比重縮至1成左右。
上述兩者的比重，近年甚至來到8成，主要來自於電梯大廈的強勁成長。
不過在所有住宅類型中，唯有電梯大廈的核貸成數中位數能達到上限八成，且利息相對低。（可能與近年新成屋完工潮有關，而新成屋能獲得較好的貸款條件）
屋齡
屋齡與鑑估值沒有絕對關係，坪數大小、每坪價格才是關鍵因子。
反觀在核貸成數與貸款利率上，0–3年的新成屋具有顯著勝於其他屋齡的優勢，能獲得較高的核貸成數與較低的貸款利率；3–9年屋則擁有次佳的核貸成數與貸款利率；＞9年的屋齡幾乎沒有明顯優劣勢。
金融機構：掌握放貸大權
承辦的金融機構以銀行占最大宗，長年佔據八成以上，輾壓其他的金融機構。近期則因為限貸令的緣故，購屋者轉向除了郵局以外的其他金融機構申請房貸。
金融機構負責替建物鑑價，確保鑑估值符合行情，並衡量貸款者財力，未來的收入是否足夠負擔房貸，以及違約的可能性。
綜合評估後，決定放貸與否，以及核貸成數多寡與利息高低。
倘若金融機構認為信用分數不足，最糟糕的情況是不予承貸，其餘則是改買總價較低之建物，或是支付較多的頭期款換取核貸審核批准；信用分數較低，則以較差的貸款條件換取放行。
當建物估值1000萬，核貸成數上限8成相當於授信額度800萬，但申貸者不一定能貸滿八成，取決於自身的還款能力。
當金融機構認為該建物超過申貸者所能負擔範圍，可能面臨審不過、提高自備款、或是以較差的利率換取審核通過。
額外觀點－套房的優缺點
除了上述三大項總結外，針對建物的部分還有幾點觀察，一併分享給大家。
要是手頭資金不多，且未來的收入成長也有限，在不考慮房產增值的前提下，只求有個安身的小窩，或許小套房會是最佳選擇。
雖然套房的整體房價長年持平、貸款成數最差、利息最高，但它最大的優點在於低總價。低總價意味著即便核貸成數較低，但在授信額度不高的狀況下，利息給的壓力還是有限。
假設：電梯大廈鑑估價1000萬、貸款成數8成，利息2%，貸款30年。頭期款200萬，未來30年要背著800萬房貸壓力活下去。
假設：套房鑑估價500萬、貸款成數6成5，利息2.2%，貸款30年。自備款175萬，未來30年背325萬的壓力相對小很多。即便利息稍高，攤下來每個月的還款額與800萬的2%差異甚大！
終究是取捨，端看財力與自身對於居住環境的要求。筆者是不願意過得如此壓抑，為了住所大大限縮人生的許多可能性，一點閃失都不能有，這不是我們想要的未來。
總結
購屋者（申貸者）就是看收入與年齡，收入越高、年齡越低，能談到較好的貸款條件；金融機構根據建物鑑估值、申貸者收入與信用分數，綜合評估放款與否與放貸條件。
至於房價高低，影響因素甚多，不論是採用聯徵的哪組數據，都只能看個輪廓。想看最具體的第一線市場行情，最直接的方式就是透過房屋交易平台（591、房仲平台、樂居等等），根據目標地段找到幾個「建案名稱」，該有的屋齡、坪數、價格都能一目了然，並透過實價登入查詢過往歷史成交金額。
有了用以錨定的價格後，就能用相同方式搜尋周遭差不多條件的建案，最終得出該地段大致的價格帶。後續不論與仲介、代銷還是建商討價還價時，這些市場數據才是自己議價的底氣與依據所在。
至於政策（限貸令、新青安等），以及央行利率升降息等宏觀因素，並非市井小民可以控制的，我們能做的就是專注可控因子上，像是累積信用分數、提升收入等，以及挑選財力範圍內可負擔的物件。
房市分析未完待續
針對聯徵的房貸數據，總算是探討完一段落。後續會在整合這些數據，變成購屋的參考指南。
有時間的話，會再補充一些自認值得分享的統計數據。
質化資料上，先前已經簡單回溯完2020年以來的七波信用管制，後續再評估是否要針對新青安政策（青年安心成家購屋）簡單做個摘要。
參考資料
延伸閱讀
- 電梯大廈與低屋齡能獲得較好的核貸成數與利率、六都與新竹縣市為購屋熱點、台北房價仍是最遙遠的那一塊
- 收入決定授信金額與核貸成數、年齡則決定利率高低、30–39歲為購屋主力、房貸承辦以銀行為主
- 房貸市場數據統整：收入與年齡影響貸款條件、建物以36年老屋與電梯大廈為主、銀行為主要承貸方
- 收入高的情況下，購買屋齡0－3年的電梯大廈，能獲得最有競爭力的核貸條件
- 房貸市場的關鍵字：高收入、低房齡、電梯大廈、遙遙領先的天龍國
- 史上最嚴限貸令－第七次信用管制
- 2020年來實施七次信用管制的重點摘要
- 2024年新增33萬房奴，台灣背房貸人數220萬來到近年新高
- 房屋貸款鑑估值早在2013年突破千萬大關，核貸成數保底抓7成左右
- 近年來房貸授信金額及利率變化
- 平均房貸金額來到900萬，而年齡越低，能獲得較低的房貸利率
