房東必看，租賃專法的五個重點！
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租賃住宅市場發展及管理條例（俗稱租賃專法）從2018年上路至今，內政部也因應新法上路和配合2023年2月的修法，修改了定型化契約書範本以及「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，而本篇文章中整理出五個對於房東需要注意的重點。
1.租賃專法僅用於住宅租賃，如果是作為營業店面使用的商業出租，則不適用租賃專法的規定：
租賃專法是規範住宅租賃，而商業租賃仍回歸民法，出租人和承租人的租賃契約約如何約定有彈性，但是相對的，彼此對於契約權利也要更清楚，像是租金是否含稅，以及終止租約的回復原狀義務等等，以免生爭議。
2.租賃期間不到30日不適用租賃專法：
不到30天的短期租賃不適用租賃專法，對於喜歡做日租型套房的房東而言，就不會受到租賃專法的影響。
3.房客欠繳租金達2個月，房東即可提前終止租賃契約：
過去因土地法第100條第3款規定，租客積欠的租金得用押金先抵償，而押金通常金額為2個月，導致房客積欠房租時，房東需先等2個月押金抵償完，再積欠2個月房租後，房東才可以依照民法第440條第2項規定終止租約，對於房東並不友善，在租賃專法此特別法上路後，效力優先於土地法，所以只要房客積欠2個月租金，房東即可提前終止租約。
4.房東終止租約有依法定期限提前書面通知的義務：
房東終止租約要注意期前通知，和避免口頭告知，雖然有部分房東習慣用LINE等通訊軟體，但電子文件是否能代替通常書面文件，仍然有爭議，建議以書面存證信函雙掛號告知。
5.租賃物返還應由雙方完成點交，如果房客拒絕點交，經房東定期仍不會同點交，視為完成點交，而點交後的房客遺留物，房東定期限房客仍不取回時，視為拋棄所有權：
租賃專法中關於點交和遺留物的規定，當房東遇到惡意不繳交租金又滯留房內的房客時，有助於降低房客以侵入住居罪和侵占罪提告的刑事風險，如房東以合法通知終止租約，並要房客配合點交而房客拒絕點交，此時房客已無權利使用房屋，房東得以清除遺留物的名義進入屋內。
提醒！
租賃專法上路後，增加許多法定事項，建議遇到租賃問題，記得先找律師諮詢，以免損害自身權利。
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同時，契約期間短變動頻繁，加上出租標的設備、條件等差異甚大，
1.甲在網站看到屬意的A房屋，並於民國100年1月1日與乙簽訂租賃契約書內容如下：「標的A房屋，租賃期間一年，每月租金1萬元、2個月租金之押租金2萬元，並約定不得提前終止或解除契約，否則應賠償10萬元。」乙未依約提供甲A房使用，甲一狀告上法院解除契約。
📔內政部公告修正「住宅租賃定型化契約應記載事項」規定7月15日正式上路，內政部提醒民眾，💡新簽訂的住宅租賃契約都將全面適用新制規定，已簽訂的舊約則不會溯及適用，但如果經過租賃雙方同意，仍可以重新約定適用新制。
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民法第440條第二項，明確規定欠租2個月，才能終止租約。房東不能私自趕人，只能透過合法程序處理。可以委託律師發函給房客，讓房客自動搬家，或發官司請法院協助趕人。
出租人想依據危險及老舊建築物重建房屋，雖然符合土地法第100條「重新建築」的規定，但「重新建築」強制收回房屋僅適用在不定期租約，定期租約並不適用，因此出租人在簽訂租約時，如日後可能有重建之必要，應在簽約時告知承租人或特別載明老舊改建時承租人必須配合搬離，以免出租人重建計畫無法進行。
服務業要做生意，除非自有店面，否則大多租店面開店。在多數情況下，房東和承租業者都是簽定期租約。如果業者生意不好，就會面臨一個問題：生意不如預期，可以提早終止租約嗎？當遇到業者問終止店面租約的問題，我第一個建議是請業者拿出租約來確認條款。看租約有沒有約定承租業者於期限屆滿前可以終止契約。
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