踏入房仲業，彷彿進入一個充滿機遇的競技場，但同時，這裡也是一個以高「陣亡率」聞名的行業 。許多滿懷熱情的新人，在最初的90天內就因現實與理想的巨大落差、持續的挫折感而選擇黯然離場。這關鍵的前三個月，並不是一場追求首張訂單的百米衝刺，而是一場奠定未來職涯基石的馬拉松。您的目標不是立即成交，而是先生存下來。唯有先生存，才有機會茁壯。本指南將為您提供一份詳盡的作戰藍圖，幫助您安然度過這90天的考驗，為長遠的成功鋪平道路。
您的90天作戰藍圖：從海綿到引擎的階段性任務
新人在初期的成功，關鍵在於「過程導向」，而非「結果導向」。與其焦慮為何還沒有成交，不如專注於每天是否完成了該做的基礎動作。以下是一份以週為單位的行動計畫，引導您有條不紊地建立根基。
第一個月：沉浸與奠基（海綿階段）
這個月的核心任務是瘋狂吸收，讓自己成為一塊能吸納所有資訊的海綿。
- 第1-2週：成為您轄區的活地圖 新人的首要任務，往往是「畫商圈圖」。這絕非單純的繪圖作業，其背後的戰略意義是強迫您用雙腳去丈量、用雙眼去觀察、用大腦去記憶您所負責的區域。您需要內化每一條街道、每一棟指標性建築、每一個社區的特色、周邊的生活機能與市場動態 。當客戶隨口問起附近哪裡有便利商店或公園時，您能不假思索地回答，這就是專業信任感的開始。
- 第3-4週：建立最初的人際網絡情報站 熟悉地理環境後，下一步是建立「人」的連結。開始有計畫地拜訪轄區內的社區大樓管理員、保全人員、鄰里長，甚至是街角的雜貨店老闆 。他們是社區的情報中心與人脈樞紐，掌握著住戶的動態與潛在的買賣需求 。這個階段的目標不是拿到委託，而是讓他們認識您、記住您，並在未來有相關資訊時第一個想到您。同時，務必投入公司提供的所有教育訓練，並積極尋找一位值得信賴的師父或前輩，他們將是您未來職涯的領航員 。
第二、三個月：行動與應用（引擎階段）
在打好基礎後，您需要將知識轉化為行動，啟動您的業務引擎。
- 轉向「開發」的基礎實踐： 開始執行低壓力的開發活動。這包括撥打開發電話、在社區信箱投遞（詢問是否有售屋意願的傳單）、研究公司的委託案件，分析它們未能成交的原因 。這些都是相對安全、能大量練習溝通技巧與市場判斷力的實戰演練。
- 設定「過程導向」的每日目標： 此時，您的目標不應是「簽下一件委託」，而應是「今天打20通開發電話」、「拜訪5位社區管理員」、「分析3個公司案件」。這種目標設定方式，能讓您專注於自己可以控制的行動，從而建立紀律、累積經驗，並在過程中保持積極心態，避免因短期內沒有結果而陷入沮喪 。
- 學習並精通專業工具： 熟練使用公司的客戶關係管理系統（CRM）、不動產資料庫，並學習如何調閱及解讀土地建物謄本 。同時，開始學習不動產相關的基礎法規、稅務知識與交易流程 。這些硬知識是您專業度的體現。
值得深思的是，這些初期看似枯燥、體力消耗大的「笨功夫」，其實是房仲業一套行之有年的「壓力測試」與「紀律篩選機制」。許多新人在第一週就因為無法忍受頂著烈日畫地圖、汗流浹背地掃街而放棄 。這證明了，如果一個新人缺乏完成這些基礎動作的毅力與紀律，未來也很難承受處理高總價交易時的巨大壓力與客戶情緒的波動。能堅持下來，本身就是一種勝利，代表您已具備了在這個行業生存的基本素質。
穿越雷區：五大陣亡原因與反制策略
預先了解新人最容易跌倒的陷阱，是避免重蹈覆轍的第一步。以下是五個最常見的「陣亡」原因，以及對應的生存策略。
一、現實衝擊（The Reality Shock）
- 問題： 想像中是穿著西裝在辦公室吹冷氣、接客戶電話的白領工作，現實卻是風吹日曬雨淋的陌生開發與體力活 。
- 反制策略： 進行心態重塑。從第一天起就要明白，您的「辦公室」就是您負責的商圈。成功是在街頭巷尾一步一腳印走出來的，而不是坐在辦公桌後等出來的。
二、財務困境（The Financial Squeeze）
- 問題： 連續數月沒有成交，零收入的壓力（尤其對高專新人）會引發巨大的焦慮與恐慌，最終壓垮信心 。
- 反制策略： 做好財務規劃。強烈建議新人從有保障底薪的「普專」開始。若決心挑戰「高專」，務必準備至少6至12個月的個人生活費作為緊急預備金。
三、開發沙漠（The Development Desert）
- 問題： 「永遠開發不到好案子」的挫敗感。不斷被拒絕，找不到願意委託的屋主，讓人嚴重懷疑自己的能力 。
- 反制策略： 接受並執行「大數法則」。開發就像一個漏斗，可能需要接觸上百個潛在客戶，才能篩選出幾個有效的委託。相信您的努力會累積，不要因單次的拒絕而否定整個過程。
四、心理圍城（The Psychological Siege）
- 問題： 來自家人「找不到正經工作」的質疑、朋友的不理解，以及成交壓力下的自我懷疑，形成內外交加的心理壓力 。
- 反制策略： 建立您的支持系統。主動與家人溝通工作的挑戰與長期價值。多與您的師父和給予正面能量的同事交流，他們最懂您的處境 。同時，學會慶祝每一個「過程性」的小勝利，例如成功約到一位屋主見面。
五、孤立無援陷阱（The Isolation Trap）
- 問題： 感覺自己像個孤島，遇到問題不知向誰求助，獨自承受所有壓力 。
- 反制策略： 積極融入團隊。普專公司的「師徒制」與團隊文化就是為了解決這個問題而設計的 。勇敢提問，分享您的困難，您會發現許多前輩都走過同樣的路。記住，這是一場團隊作戰。
新人求生工具箱：三大核心能力的養成
除了按部就班的行動計畫，您還需要精通三項核心能力，它們是您在這個行業長期生存的基石。
開發的藝術：從獵人到被獵者
開發是房仲業務的命脈，其方法也隨著時代演進。
- 基礎狩獵技巧（傳統方法）：
- 商圈精耕： 這是所有開發方法的根本。目標是讓您成為特定區域內無可取代的「不動產顧問」。
- 緣故法： 善用您過去的同學、同事、親友等既有人脈網絡 。
- 主動出擊： 包括陌生電訪、登門拜訪等傳統但有效的方法 。
- 現代吸引力法則（新世代方法）：
- 從過去的「打擾式行銷」轉變為「吸引式行銷」。
- 打造個人品牌： 利用個人網站、社群媒體或影音平台，建立您的專業形象 。
- 提供價值內容： 在要求生意之前，先提供價值。分享市場分析、解釋買賣流程、提供稅務建議。當您成為一個值得信賴的資訊來源時，客戶會主動找上門 。
人脈的科學：建立您的情報網絡
經營人脈不能只靠「交朋友」，它需要一套戰略性的方法。
- 第一步：識別關鍵節點 在地圖上標示出您轄區內最有影響力的人物，例如管委會主委、總幹事、資深保全等 。
- 第二步：價值先於索取 不要一見面就問有沒有人要賣房子。先思考您能為他們提供什麼價值。例如，為社區公告欄提供最新的房市月報、贊助社區的中秋晚會、主動幫忙解決一些小問題 。
- 第三步：系統化經營 像管理客戶一樣管理人脈。用CRM記錄他們的個人喜好、家庭狀況等細節，並保持持續、低壓力的互動（例如節日問候）。
時間的紀律：成為自己時間的主人
房仲工作的高度彈性，對缺乏自律的人來說是個陷阱 。您必須學會管理自己。
- 建立目標金字塔： 將目標層層分解：月目標（例如：成功簽下2件專任委託）-> 週目標（例如：新增50位潛在客戶名單至CRM）-> 日目標（例如：2小時電話開發、2小時商圈拜訪）。
- 善用時段規劃（Time Blocking）： 提前規劃好您隔天的工作時段，將開發、客戶回訪等核心任務視為不可動搖的會議，嚴格執行。
- 紀律勝於動機： 您的計畫是您的定心錨。無論天氣好壞、心情起伏，都要堅持完成當日的計畫。成功的房仲依靠的是鐵的紀律，而非虛無縹緲的靈感 。
最終，這三項核心能力——開發、人脈與時間管理——並非各自獨立，而是相輔相成的。一個成功的現代房仲新人，不僅僅是個銷售員，他更像是一個「社區CEO」。他需要像行銷總監一樣經營個人品牌，像公關經理一樣維護社區關係，像數據分析師一樣解讀市場行情，並像專案經理一樣管理自己的時間與任務。當您能以這樣的高度來審視自己的工作，那些初期的「笨功夫」就不再是苦差事，而是您在為自己的事業版圖，一磚一瓦地打下堅實的地基。
結論：從生存到卓越，您的職涯從此刻開始
度過新人期前三個月的風暴，關鍵在於「正確的心態」與「有效的方法」。這是一段從零到一的艱辛過程，充滿了挫折與挑戰，但只要方向正確，每一步的累積都將成為你未來成功的基石。獨自摸索或許也能找到出路，但有系統、有組織的引導，無疑能讓你少走許多冤枉路。
這也是為什麼「跟對團隊」如此重要。
在我們嶺翔團隊，我們深知新人最需要的不是空洞的口號，而是一套真正能學以致用的完整作戰系統。我們為新人準備了雙軌並行的培訓計畫：
- 部門主管一對一教學：日常工作中，由經驗豐富的部門主管親自帶領，手把手解決你遇到的各種實務難題，確保你的每個步伐都穩健踏實。
- 嶺翔菁英實戰訓練營：這是一套專為新人設計的小班制集訓課程。我們集結了各部門最優秀的主管及店長，不僅教導基礎知識，更深入剖析人性心理學，並結合大量實戰演練，讓你從做中學。
這套訓練營的課綱經過精心設計，全面涵蓋了房仲專業的每一個面向：
- 宏觀視野：台灣房市歷史
- 基礎知識：認識謄本、代書流程、房地產稅務
- 實務技巧：如何拍照 & 建測圖確認、開發來源 & 常見問答
- 客戶經營：帶看介紹 & 客戶探索、銀行貸款
- 進階談判：回報 & 議價、引導收斡 & 調價
從宏觀的市場認知到微觀的談判技巧，我們致力於為新人打造最堅實的專業根基。
選擇對的起點，遠比独自摸索更有效率。在桃園，想成為一位頂尖的房地產專家，個人的努力不可或缺，但一個能賦予你完整武器庫的強大團隊更是成功的催化劑。尋找一位值得信賴的桃園房仲專業顧問培智，並深入了解他背後是否有這樣強大的支援系統，將是你職涯成功最關鍵的一步。
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Page Li｜李培智
Founder｜Page Realty Insights
📌 嶺翔團隊 教育總監｜金仲獎楷模
📌 永慶不動產 內壢忠孝吉富加盟店 副店長
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